태왕이앤씨, 1년 내 갚을 빚 1889억…현금은 67억신동아·삼일, PF·계열사 보증이 본체까지 압박안강건설, 장부 밖 명의차입 244억이 회생채무로
지방 미분양과 공사비 급등, PF(프로젝트 파이낸싱) 경색이 겹치면서 중견 건설사들의 법정관리 행렬이 이어지고 있다. 서울·수도권 중견사에서 시작된 위기는 대구·광주 등 지역 대표 건설사로까지 번졌다. 공사를 하고도 대금을 제때 받지 못하는 '후불 정산' 구조와 책임준공·채무인수·보증으로 얽힌 우발채무가 건설사를 한꺼번에 무너뜨리고 있다. 반면 회생절차를 조기에 마치고 수주를 재개한 건설사도 나왔다. 이에 <IB토마토>는 같은 위기 속에서 무너진 곳과 살아난 곳의 차이를 실제 건설사 사례와 감사보고서·회생계획안 등 재무자료로 짚어본다.(편집자주)
[IB토마토 김소윤 기자] 지난해 150억원대 순이익을 낸 대구 3위 건설사 태왕이앤씨의 손에 남은 현금은 겨우 67억원인 것으로 드러났다. 1년 안에 갚아야 할 빚은 무려 1889억원이나 달했다. 법정관리로 내몰린 중견 건설사들의 감사보고서를 들여다보면 위기는 손익계산서가 아니라 장부 뒤편에 숨어 있었다. 시행사 대신 떠안은 책임준공 약정, 계열사에 서 준 보증, 장부에 잡히지 않은 차입이 한꺼번에 현실화하면서 중견사들을 무너뜨렸다.
현금은 바닥, 보증은 산더미…태왕·신동아의 같은 덫
5일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 대구 굴지의 건설사로 알려진 태왕이앤씨는 지난해 연결 기준 당기순이익 213억원(지배기업 지분 158억원)을 기록했다. 장부상으로는 흑자였지만 곳간은 비어 갔다. 지난해 말 현금및현금성자산은 67억원으로 전년(123억원)의 절반 수준으로 줄었다.
1년 안에 갚아야 할 금융부채는 1889억원에 달했다. 단기차입금 456억원, 1년 안에 만기가 돌아오는 장기차입금 534억원, 협력업체 등에 지급할 매입채무 554억원 등이다. 210억원 규모의 정기예금이 있었지만 대출 담보로 질권이 설정돼 있어 마음대로 쓸 수 없었다.
빚의 질도 좋지 않았다. 태왕이앤씨의 차입금 1327억원은 대부분 저축은행과 농협·신협·새마을금고 등 2금융권에서 빌린 돈이다. 금리가 연 5~8%대에 이른다. 그사이 계열사로 빠져나간 자금은 오히려 늘었다. 태왕이앤씨가 계열사 태왕개발에 빌려준 돈은 2024년 말 584억원에서 지난해 말 703억원으로 1년 새 118억원 증가했다. 동시에 본업인 공사 실적도 꺾였다. 지난해 공사수익은 2282억원으로 전년(3550억원)보다 35.7% 줄었고, 새로 따낸 공사 계약도 4529억원에서 1310억원으로 급감했다.
결정적인 부담은 직접 지분을 넣은 개발사업이었다. 태왕이앤씨는 경남 사천IC 복합유통상업단지 개발사업 시행사인 사천아이씨도시개발의 지분 49%를 보유했다. 이 사업의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출에 저축은행 16곳 등을 상대로 783억원의 연대보증을 섰고, 관련 법인의 토지담보대출에도 224억원의 연대보증을 제공했다. 사천IC 사업과 관련해 떠안은 보증만 1000억원이 넘는다. 담보로 잡힌 사천IC 용지의 장부가는 1284억원이지만 공시지가는 708억원으로 절반 수준에 그친다. 사업이 지연되면 보증채무는 회사로 돌아오는데, 담보 가치로는 이를 메우기 어려운 구조였던 셈이다.
태왕이앤씨를 무너뜨린 것은 실적 부진이 아니라 한꺼번에 몰려온 빚이었다. 1년 안에 갚아야 할 돈은 1900억원 가까이 쌓였는데 손에 쥔 현금은 70억원에도 못 미쳤다. 사천IC 사업의 보증채무까지 현실화하면서 버틸 여력이 사라졌다. 지난 9월 법원 심문 과정에서도 PF 보증채무 1100억원이 현실화된 점이 드러났다. 업계에서는 2금융권 차입의 만기 연장이 막히자 결국 법원을 찾을 수밖에 없었던 것으로 보고 있다. 장부상 흑자는 숫자에 불과했고, 회사의 생사는 현금과 보증에서 갈린 셈이다.
보증이 발목을 잡은 건 태왕이앤씨만이 아니었다. 지난해 1월 법정관리를 신청한 신동아건설은 회생 직전인 2024년 말 기준 PF 사업장에 제공한 신용보강이 1조 4548억원에 달했는데, 이 가운데 시공사가 공사를 끝내지 못하면 시행사 빚을 대신 떠안는 책임준공 채무인수 약정만 6085억원이었다. 최근 감사보고서 주석에는 시공사 신용등급이 떨어지거나 부도 사유가 생기면 대출 만기가 앞당겨지는 조건이 걸린 금액도 5771억원으로 나타났다. 그해 3164억원의 순손실을 내며 건설사 신용이 흔들리자, 보증 사업장의 빚이 한꺼번에 회사를 압박할 수 있는 구조였다.
신동아건설은 지난해 1월 서울회생법원에 회생절차를 신청했다. 다만 이후 8월 회생계획 인가를 받았고, 채무를 조기에 갚으면서 10월 회생절차를 종결했다. 신청 9개월 만에 법정관리를 졸업한 셈이다.
장부에 없던 빚 244억…명의 빌려준 대가
계열사와 얽힌 보증과 차입이 위기를 키운 사례도 있다. 올해 1월 회생을 신청한 광주의 삼일건설은 회사 자체 차입금이 6억원에 불과했다. 하지만 계열 임대주택 법인들에 서 준 보증은 6994억원으로, 자기자본(약 350억원)의 20배에 달했다. 계열사의 은행 대출에 선 보증이 4103억원, HUG의 임대보증금 보증이 2891억원이다. 회사 본체는 가벼웠지만 계열사 빚은 고스란히 삼일건설에 묶여 있었던 셈이다.
일감 또한 계열사에 기대고 있었다. 지난 2024년 공사수익 2419억원 가운데 95.6%인 2313억원이 계열 시행사가 발주한 공사였다. 계열 사업장 공사가 마무리되자 실적은 곧바로 꺾였다. 지난해 공사수익은 599억원으로 전년보다 75%나 줄었고, 2024년 47억원 흑자에서 지난해 39억원 순손실로 돌아섰다.
직접적인 계기는 HUG의 보증 제도 변경이었다. 삼일건설은 감사보고서에서 HUG의 임대아파트 보증금 보증 제도가 바뀌면서 임차인의 보증금 반환 청구와 거액의 현금 담보 요구가 몰렸다고 밝혔다. 결국 1월 광주지방법원에 회생절차를 신청했고, 3월 19일 개시 결정을 받았다. 감사인도 회사의 계속기업 존속 능력에 중요한 불확실성이 있다고 짚었다.
안강건설의 경우 재무제표에 없던 차입금이 뒤늦게 회사 빚으로 확정된 사례다. 안강건설은 계열사인 안강개발과 안강산업이 농협·수협 등 금융기관 8곳에서 돈을 빌릴 때 명의를 빌려줬다. 실제로 돈을 쓰고 갚을 책임은 계열사에 있다며 이 차입금 244억원을 재무제표에 반영하지 않았다. 그러나 지난해 3월 회생절차가 시작되자 금융기관들이 이를 채권으로 신고했고, 고스란히 안강건설의 빚으로 확정됐다.
계열사로 흘러간 돈도 돌아오지 않았다. 안강건설이 안강개발에 빌려준 돈은 2024년 말 96억원에서 지난해 말 325억원으로 늘었지만 전액 대손 처리됐다. 안강개발 등 계열사 3곳을 위해 선 연대보증도 1284억원에 이른다. 이 가운데 안강개발 몫만 1154억원이다.
결과적으로 안강건설이 회생절차에서 떠안은 채권은 3907억원에 달했다. 이 중 확정된 704억원은 491억원을 주식으로 바꾸고 213억원을 10년간 현금으로 갚기로 했다. 아직 확정되지 않은 채권 3203억원 가운데 2469억원은 보증채권이다. 계열사에 서 준 보증이 회사 빚의 대부분을 차지하는 셈이다. 그사이 공사수익은 2024년 1306억원에서 지난해 162억원으로 87.6% 줄었고, 2년 연속 300억원 안팎의 적자를 냈다.
한 중견건설업계 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "중견 건설사는 PF 사업장을 따내려면 책임준공이나 연대보증을 서는 게 사실상 관행"이라며 "사업이 잘 굴러갈 때는 드러나지 않지만, 분양이 막히거나 회사 신용이 흔들리면 그 보증이 한꺼번에 시공사 빚으로 돌아온다"고 말했다. 이어 "손익계산서만 보면 멀쩡한 회사도 보증까지 따져보면 버틸 체력이 없는 경우가 많다"고 덧붙였다.
또 다른 중견 건설사 관계자는 "지역 중견사는 계열 시행사를 통해 사업을 끌고 오는 구조가 많아 계열사 빚과 회사 빚의 경계가 흐릿하다"며 "계열사 한 곳이 흔들리면 보증을 선 본체까지 함께 무너지는 일이 반복되고 있다"고 말했다. 그는 "투자자나 협력업체는 이런 보증 규모를 미리 알기 어렵다"며 "우발채무에 대한 공시와 관리가 더 촘촘해져야 한다"고 지적했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com