[IB토마토 김소윤 기자] 대방건설의 자체사업 전략 성패를 가늠할 수 있는 수원 이목지구 '디에르트 더 리체'가 반전을 보이고 있다. 청약률 부진을 겪었던 것과 달리 수원이목 1차 분양 완료에 이어 수원이목 2차 분양률이 60%대까지 올라서면서 자체사업 회복세 동력으로 작용 중이다. 토지 중도금 조달을 위해 활용됐던 SPC(특수목적법인) 청산으로 자금조달 부담도 덜어내면서 지난해 실적 반등 초석이 됐다.
수원 이목 디에트르 더 리체 Ⅱ. (사진=대방건설)
청약률 27%→분양률 60%대…이목2차 반전
1일 대방건설에 따르면 수원 이목지구 '디에트르 더 리체 Ⅱ'는 초기 흥행 부진 우려를 딛고 60% 중반의 분양률을 보인다. 20%에 불과했던 청약률을 고려하면 크게 개선됐다.
해당 단지는 최초 청약 당시 특별공급 66건, 일반공급 477건 등 총 543건의 청약이 접수됐다. 총 1744가구 규모임을 감안하면 청약 접수율은 27%에 불과했다. 청약 경쟁률이 0.28대 1에 그쳤다. 부동산 시장 침체와 대출 규제 강화 우려 등이 맞물린 결과였다.
1년 사이 분양률이 크게 상승한 배경은 자금 조달 여건과 시장 환경 변화가 꼽힌다. 계약금 5% 조건을 적용해 초기 자금 부담을 낮췄고 3단계 스트레스 DSR과 대출 규제 강화 영향을 받지 않았기 때문이다.
삼성전자(005930)와
SK하이닉스(000660) 사업장 접근성이 좋은 입지, 수원·용인·동탄 일대 집값 상승과 인근 신축 단지 시세 강세가 맞물린 것 역시 흥행 이유로 보인다.
대방건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "계약금 5% 조건 등을 통해 수요자들의 초기 자금 부담을 낮춘 데다, 규제 적용 이전 분양이 진행되면서 자금 조달 측면의 경쟁력을 확보할 수 있었다"며 "온·오프라인 마케팅 활동과 함께 최근 수원 북부권 신축 아파트 가치가 재평가되면서 분양률 상승으로 이어진 것으로 보고 있다"고 말했다.
이목지구 사업은 대방건설에 있어 의미가 크다. 이 곳은 회사가 시행·시공을 맡은 대표 자체사업으로 사업 성패가 자체사업 전략을 가늠할 수 있어서다. 대방건설은 2020년 수원 이목지구 A3·A4블록 공동주택 용지를 최종 입찰가(7191억원)의 약 2배 금액인 1조 4598억원에 낙찰받았다. 이후 계열사를 통한 자금 조달과 리파이낸싱을 거쳐 사업을 추진했다.
사업 초기에는 대규모 토지 매입에 따른 금융 부담이 적지 않았다. 회사는 이목지구 공동주택 용지를 확보하기 위해 계열사를 통한 차입과 유동화 구조를 활용했다. 당시 디엠하우징과 디엠주택 등 계열사는 토지 중도금 조달을 위해 설립된 SPC인 '비욘드이목제일차'를 통해 1조 1452억원 한도의 자금을 조달한 것으로 알려졌다. 2023년 말 연결재무제표를 보면 비욘드이목제일차 관련 유동성장기부채는 1조 948억원이다. 전체 유동성장기부채(1조 6185억원)의 67.64%를 차지했다.
차입 부담은 재무지표에도 반영됐다. 대방건설의 연결 기준 부채비율은 2022년 183%에서 2023년 201%, 2024년 272%까지 상승했다. 2년새 89%포인트 급등했다.
다만 리파이낸싱 과정을 거치면서 토지 중도금 조달에 활용됐던 SPC가 지난해 모두 청산됐고, 사업 초기 자금 조달 구조에 따른 부담도 상당 부분 완화된 것으로 평가된다. 이에 따라 지난해 말 부채비율은 236%로 낮아지며 재무 부담 또한 완화됐다.
분양수익 2조원 돌파, 자체사업 결실 맺나
대방건설의 주요 자체사업들은 최근 본격적인 수익 인식 구간에 진입하는 모습이다. 지난 2024년 1조 7227억원이었던 전체 분양수익은 지난해 2조 1635억원으로 25.59%(4408억원) 증가했다. 업계에서는 부동산 경기 침체 속에서도 일부 자체사업이 입주와 분양대금 회수 단계에 접어들면서 대방건설의 자체사업 전략이 점차 성과를 내고 있다는 평가가 나온다.
실제 연결 재무 기준으로 주요 분양사업 현황을 보면 군포대야미(B3BL)는 당기 분양수익이 79억원에서 1705억원으로 늘었고, 부산에코2차는 1865억원에서 2124억원, 인천검단5차는 1101억원에서 1635억원, 화성동탄1차는 1953억원에서 2501억원으로 증가했다. 다수 자체사업이 본격적인 수익 인식 구간에 진입하면서 실적 개선을 뒷받침하고 있다.
가장 눈에 띄는 사업장은 수원이목1차다. 수원이목1차의 분양수익은 2024년 105억원 수준에 불과했지만 지난해 말 기준 1563억원으로 13.77배(1458억원) 급증했다. 분양대금 회수액 역시 1670억원, 분양미수금은 없다. 본격적인 수익 실현 단계에 들어선 모습이다. 수원이목2차도 분양률이 상승해 자체사업 수익 상승에 기여할 것으로 기대된다.
주요 자체사업의 수익 인식 확대는 실적 개선으로 이어졌다. 대방건설의 지난해 연결 기준 매출은 2조 2739억원으로 전년(1조 7952억원) 대비 26.67%(4787억원) 늘었다. 영업이익은 전년(2207억원)보다 72.75%(1605억원) 늘어난 3812억원이다. 당기순이익도 252억원에서 1339억원으로 4.31배(1087억원) 급증했다. 분양수익이 확대되면서 전체 실적 개선을 견인한 것으로 분석된다.
영업현금흐름 또한 2024년 5209억원 순유출에서 지난해 2352억원 순유입으로 전환됐다. 과거 대규모 토지 매입 과정에서 불거졌던 자금 부담 우려을 덜어내 현금이 유입되기 시작한 것으로 보인다.
이와 관련 대방건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "영업현금흐름 개선에는 수원 이목지구 영향도 일부 있었지만 주된 요인은 아니다"라며 "2024년 말 분양했던 사업장들이 대부분 완판됐고, 해당 현장들의 분양대금 회수가 본격화되면서 현금흐름이 개선된 측면이 더 크다"고 설명했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com