판교밸리 제일풍경채가 논란의 중심에 선 이유는, 이 단지가 더 이상 단순한 주거공급이 아니라 '금융 상품화된 자산'으로 기능하고 있기 때문이다. 한국신용평가에 따르면 현재 단지 지분은 메테우스자산운용이 운용하는 부동산투자신탁에 편입돼 있으며, 이 펀드 수익증권을 기초로 SPC(에스코퍼제일차)가 ABCP 등 유동화증권을 발행하고 있다. 과거에는 시행사가 PFV 지분을 통해 단지를 직접 보유했다면, 지금은 투자자가 펀드 지분을 나눠 보유하는 구조로 전환된 것이다.
자금 조달 방식 또한 주택이 아닌 금융자산의 방식을 따른다. 단지 지분을 담보로 SPC가 단기 ABCP를 발행해 자금을 끌어오고, 이 유동화증권에는 메리츠증권의 매입확약이 붙어 있다. 덕분에 최근 발행분은 단기등급 'A1(sf)'을 유지했다. 이는 상환 위험이 매우 낮은 등급으로, 주택 자체보다 금융구조를 신뢰해 부여된 것이라는 설명이다.
논란의 핵심은 수익 회수 방식에 있다. 이 구조에서 상환 재원은 임대료가 아니라, 의무임대 종료 후 분양전환 매각 대금이기 때문이다. 즉 분양가는 '주거비'가 아니라 펀드 수익률과 유동화증권 상환 계획을 맞추는 '투자 회수 가격'으로 작동한다. 이 때문에 갈등의 본질도 단순 가격 수준의 논쟁이 아닌 공공택지 주택의 가격이 금융상품화 과정에서 무엇을 기준으로 결정되느냐라는 구조적 문제로 이어진다는 지적이다.
공공택지 민간임대주택이 금융구조와 결합하는 것이 새롭다고 보긴 어렵다. 리츠나 PFV를 활용해 임대 후 매각 수익을 투자자에게 돌리는 방식은 이미 시장에 널리 존재하기 때문이다. 다만 판교밸리의 경우 지분이 사모 부동산투자신탁으로 넘어간 뒤, 신탁·유동화 구조와 분양전환 가격이 직결된다는 점이 논란을 키웠다는 평가다. 동일한 설계가 아니더라도, 공공택지 기반 주택의 분양가가 금융상품 구조 안에서 결정된 사례가 공개적으로 부각된 것은 이번이 사실상 처음이라는 지적이다.
동시에 이번 논란은 공공택지 임대주택이 금융상품화될 때 규제가 어디까지 유효한가를 드러낸 사례라는 평가도 나온다. 현행 제도는 공공택지에서 공급됐더라도 '민간임대주택'으로 전환되는 순간 임대료·보증금·의무기간과 같은 운영 단계만 규제하고, 지분 매각·펀드 편입·유동화 구조 설계·분양전환 가격 등 사업자 수익 구조에는 별도 규율이 없다. 결국 공공택지라도 사업 주체가 바뀌면 가격 정책과 수익 배분이 완전히 달라질 수 있는 구조다. 지난 2018년 개정 이후에도 규제는 임대운영 단계만 촘촘해졌을 뿐, 분양전환가 산정 방식과 금융구조 설계는 사업자 재량으로 남아 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 <IB토마토>와의 통화에서 "이번 사안의 핵심은 공공택지에서 PF나 자산유동화 구조를 썼느냐가 아니라, 민간임대로 전환된 이후 분양전환가 산정 기준을 어디까지 공공 규제로 묶을 것인지에 관한 문제"라며 "다만, 현행 제도상 사업자가 허용된 여러 기준 중 수익성이 높은 방식을 선택했다고 해서 이를 위법이라고 보긴 어렵다"고 중립적인 입장을 전달했다.
한편, 사업 시행을 인수한 메테우스자산운용은 모든 절차가 법령과 계약에 근거했다고 강조하고 있다. 메테우스운용사 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "당시 법에 따라 4년 단기 민간임대가 가능했고, 분양전환가 역시 계약상 매도자가 시세에 맞춰 결정하도록 돼 있다"라며 "다수 임차인은 이미 시세에 맞춰 전환 분양을 받았고, 특정 세대만 추가 할인 요구를 지속하고 있다"고 입장을 밝혔다.