시행사에 346억 직접 대여…사업 자금조달 뒷받침PF 신용보강·중도금 보증…책임분양으로 지원 확대공정률 14.65%로 상승…내년 초에도 잔여 물량 분양
[IB토마토 김소윤 기자]
HL D&I(014790)(HL디앤아이한라)가 서울 마포구 합정7구역 복합개발사업에서 시공과 금융지원을 아우르며 사업 추진에 힘을 싣고 있다. 시행사 디오로디엔씨에 346억원을 직접 대여하고, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 수분양자 중도금 대출에도 신용을 보태 자금조달을 뒷받침하고 있다. 공사와 분양이 함께 진행되는 가운데 자금지원이 분양 촉진과 사업 진척으로 이어질지 관심이 쏠린다.
(사진=라비움 한강 홈페이지)
합정7구역 자금조달 뒷받침…미분양 위험도 부담
22일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 합정7구역 복합개발사업 시행사인 디오로디엔씨의 지난해 말 장기차입금은 2346억원으로 전년(2024년) 말 1986억원보다 약 360억원 증가했다. 해당 차입금은 개발사업을 위해 조달한 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출과 시공사 HL D&I한라로부터 빌린 자금으로 구성돼 있다.
PF 대출 잔액은 전년 말 1986억원에서 2000억원으로 소폭 늘어났고, HL D&I로부터 차입한 346억원이 새롭게 반영되면서 전체 차입금 규모가 확대됐다. 한라 차입금의 연이자율은 4.25%로 기존 PF 대출 금리인 8.5~9.0%보다 낮다. 현재 HL D&I한라는 시행사 디오로디엔씨의 2000억원 규모 PF 대출에 조건부 채무인수와 자금보충 약정을 제공하고 있다. 여기에 책임준공과 책임분양 의무 또한 부담한다.
지난 7월에는 수분양자의 중도금 대출에 대해 1638억원 규모의 채무보증을 제공하기로 결정했다. 분양계약자가 분양대금을 한꺼번에 납부하지 않고 금융기관에서 중도금을 대출받을 수 있도록 HL D&I한라가 상환을 보증하는 방식이다. 수분양자가 대출금을 갚지 못하는 등 보증 의무가 발생하면 한라가 약정에 따라 대신 갚아야 할 수 있다. 따라서 1638억원은 한라가 실제 투입한 자금이 아닌 향후 부담할 수 있는 보증 규모를 의미한다.
합정7구역 사업에서 분양 실적까지 책임 지고 있다. 입주자모집공고일로부터 1년이 지난 시점에 분양률이 50%에 미달하면 미분양 물량에 대해 분양계약을 체결해야 하는 책임분양 약정을 맺었다. 분양 부진에 따른 위험을 부담하는 약정인 셈이다. 해당 사업장의 분양 성과와 향후 사업 진행 상황은 HL D&I한라의 대여금 회수는 물론 추가적인 금융 부담 여부를 가를 주요 변수로 꼽힌다.
현재 시행사 디오로디엔씨의 재무 상황도 녹록지 않은 상황이다. 지난해 매출은 발생하지 않은 가운데 당기순손실은 약 28억원에서 42억원으로 늘었으며, 누적 결손금도 46억원에서 88억원으로 불어났다. 지난해 말 부채총계는 2480억원으로 전년 말 2035억원보다 증가한 반면, 자본총계는 마이너스(-) 88억원으로 완전자본잠식 상태가 이어졌다.
청약 이후에도 이어지는 분양…잔여 물량은 내년에
합정7구역 복합개발사업인 '라비움 한강'은 서울 마포구 합정동 일대에 지하 7층~지상 38층 규모로 조성한다. 전용면적 40~57㎡ 소형주택(도시형생활주택) 198가구와 전용면적 66~210㎡ 오피스텔 65실 등 총 263가구로 구성한다. 시행사 디오로디엔씨는 지난해 12월 소형주택 165가구를 대상으로 청약을 진행했으며, 지난 1월 정당계약 일정도 마련했다.
라비움 한강은 지난해 12월 소형주택 165가구를 대상으로 청약을 진행하는 등 본격적인 분양에 나섰다. 다만 청약 이후 실제 계약으로 이어진 물량이 얼마나 되는지는 확인되지 않았다. 청약 접수와 분양계약은 별개인 만큼 현재까지의 계약 실적이 전체 사업의 분양 성과를 판단하는 기준이 될 것으로 보인다.
서울 강남구 청담동에 위치한 '라비움 한강' 분양홍보관 (사진=IB토마토)
최근 서울 강남구 청담동에 위치한 라비움 한강 분양홍보관을 방문한 결과, 홍보관 관계자는 오피스텔의 경우 상당수 물량이 계약됐고 한강 조망이 가능한 물량은 90% 이상 계약됐다고 설명했다. 해당 수치는 오피스텔 일부 물량에 대한 계약 현황으로, 소형주택을 포함한 전체 분양률을 의미하지는 않는다.
향후 분양도 이어질 전망이다. 분양홍보관 관계자는 아직 계약이 이뤄지지 않은 물량에 대해 내년 초에도 분양을 진행할 계획이라고 설명했다. 이에 따라 이미 계약이 진행된 오피스텔뿐 아니라 소형주택 등 잔여 물량의 계약 성과가 향후 사업의 주요 관전 요소가 될 것으로 보인다. 건설업계 일각에서는 고급 주거시설의 특성상 높은 분양가격이 부담으로 작용하면서 일부 물량의 계약이 더디게 진행되고 있는 것으로 보고 있다. 그도 그럴것이 라비움 한강의 분양가격은 소형주택 기준 17억~20억원대로 책정된 만큼, 고분양가에 해당되기 때문이다.
라비움 한강 분양홍보관 관계자는 "오피스텔은 대부분 계약이 이뤄진 상황"이라며 "아직 계약이 이뤄지지 않은 잔여 물량에 대해서는 내년 초에도 분양을 이어갈 계획"이라고 말했다.
서울 마포구 합정7구역 복합개발사업인 '라비움 한강' 공사 현장 (사진=IB토마토)
'마포합정복합건물(라비움 한강)의 지난 6월 말 기준 공정률은 14.65%로 지난해 말 10.02%보다 4.63%p 상승했다. 해당 사업의 계약상 공사기간은 2029년 2월까지다.
공사가 진행되면서 관련 매출채권도 늘었다. 지난해 말 약 112억원이었던 마포합정복합건물의 공사 관련 매출채권은 올해 6월 말 약 239억원으로 증가했다. 매출채권은 시공사가 공사 매출로 인식했지만 아직 회수하지 않은 금액으로, 공정 진행에 따라 늘어날 수 있다. 따라서 채권 증가만으로 공사대금 회수에 문제가 발생했다고 보기는 어렵다.
HL D&I한라는 시행사에 제공한 346억원의 대여금에 대해서도 사업 추진에 필요한 비용이라는 입장을 밝혔다. HL D&I한라 관계자는 "해당 사업지는 어려운 분양시장 속에서도 현재 순조롭게 분양이 이뤄지고 있다"며 "지난 대여금 발생은 광고·홍보·일반관리에 따른 분양 촉진 비용"이라고 말했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com