[IB토마토 이성은 기자] 우리자산신탁이 적극적은 포트폴리오 전환으로 흑자전환에 성공했으나, 자본 규모를 정상화하는데 까지는 시간이 소요될 것으로 전망된다. 구성 변화로 안정성을 취했으나, 수익화는 비교적 더딘 사업을 중심으로 재편하고 있는 탓이다. 다만 우리자산신탁은 지속적인 현금 흐름을 확보하고 대규모 수주건을 통해 4년 내 수익성을 키울 것으로 내다보고 있다.
(사진-우리금융지주)
흑전 했지만 자본 회복은 '진행형'
14일
우리금융지주(316140)에 따르면 6월 말 우리자산신탁의 총자본은 2530억원이다. 전년 말 2390억원에서 확대됐다. 우리자산신탁의 상반기 당기순이익은 136억원으로, 지난해 온기 당기순손실 규모인 900억원에서 흑자 전환한 덕분이다. 당기순이익의 발생은 자본에도 반영돼 전년 말에 비하면 자본이 확대됐으나, 건설 경기 부진 이전 수준으로는 끌어올리지 못하고 있다.
통상적으로 자본은 자산에서 부채를 제외한 값이다. 그러나 부동산 신탁사의 자본은 사업에서 발생하는 손실 흡수 능력이나 신사업 성장 기반으로 평가받기도 한다. 부동산 신탁사는 회사 자체의 자산과 부채는 고유계정으로, 신탁사업에서 수탁받은 재산은 신탁계정으로 구분해 관리한다. 다만 신탁 사업을 진행하던 중 사업비가 부족하면 신탁계정대로 고유계정 자금이 투입되고, 만약 자본 회수가 어려워진다면 자본 감소로 이어질 수 있다. 당기순손실이 나면 이이잉여금을 줄여 자본 감소에 직접적인 영향을 미친다.
우리산신탁의 총자본은 크게 자본금, 자본잉여금, 기타포괄손익누계액, 이익잉여금으로 나뉜다. 자본금은 169억원, 자본잉여금은 1947억원이다. 대부분의 자본이 자본잉여금의 몫으로, 총자본의 77%를 차지한다. 6월 말 기준 우리자산신탁의 이익잉여금은 427억원이다. 전년 말 301억원에서 확대됐다. 흑자전환이 이익잉여금 증가로 이어지면서 자본 회복의 기반을 마련하고 있는 모습이다.
우리자산신탁은 동시에 사업 포트폴리오를 재편하고 있다. 과거 수익성이 높은 책준형 신탁을 확대했던 것과 달리 최근에는 도시정비사업 비중을 높이고 있다. 지난 2023년 우리자산신탁은 소규모 정비사업 레퍼런스를 쌓았다. 당해 도시재생사업을 핵심 사업으로 선정하고 도시사업부도 신설하는 한편, 이듬해에는 정비사업 수주건을 쌓았다. 2024년 수주한 정비사업만 9건이다.
다만 지난해부터는 포트폴리오 구성을 바꿨다. 우리자산신탁은 목동1단지재건축준비위원회와 양해각서(MOU)를 교환하고, 사업시행자로 지정됐다. 신탁방식 정비사업에서 입지를 넓히는 시작점이 됐다. 목동 이외에도 업무협약을 이어가면서 재건축을 추진하고 있다. 우리자산신탁은 소사역 역곡동 금강맨션일원 가로주택정비사업이나 모아타운1구역, 목동1단지 주택재건축 정비사업 등사업시행자 지정 고시를 완료했다. 정릉동 385-1 일대 가로주택정비사업은 건축 심의를 완료했으며, 상봉9재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업은 오는 2029년 5월 준공예정이다.
흑자전환 이후 자본 확대 예상
자기자본 안정성은 사업추진 안정성과도 직결된다. 정비사업의 경우 운영비나 용역비, 사업비 등이 필요한데, 자본 여력이 확보될 경우 조달 능력이 높다고 평가되기 때문이다. 특히 수주 후 자본 중요도도 올라간다. 신용보강이나 자금 투입을 할 수 있는 능력을 볼 수 있기 때문이다. 우리자산신탁은 지난해까지 대규모 대손비용을 인식해 자본이 줄었으나, 책준형 사업장에 들어갈 비용은 더이상 없다고 보고 있다.
우리자산신탁은 책준형 사업 관련 부실을 털어내고 대규모 정비사업을 수주하는 방향으로 전환했다. 최근 사업시행자에 지정된 목동1단지의 경우 사업매출액은 6조 6783억원이다. 정비 사업 보수 수수료는 약 0.5%라고 가정했을 때 약 314억원의 수익을 얻게 된다. 다만 문제는 모든 수익이 바로 인식되지는 않는다는 점이다. 사업 시행 과정에서 일부 수익을 인식하지만, 정비사업은 비교적 수익화가 느린 편에 속한다. 사업 시행자 단계인 목동1단지는 이후 인허가부터 준공까지의 단계를 거쳐야한다. 대규모 수주잔고를 확보했다고 하더라도 당장 수익이 가시화되는 것은 아니라는 뜻이다. 우리자산신탁은 수주건을 기반으로 4년 내 수익성 확대를 계획하고 있다.
특히 우리자산신탁의 경우 담보 신탁의 규모가 비교적 크다. 담보신탁은 바로 수익이 인식되는 구조다. 담보를 바로 인식해 매년 200억원 가량을 유지할 것으로 보이며, 이미 수주했던 관리형 토지신탁 등을 통해 수익을 낼 것으로 보고있다. 우리자산신탁은 연간 판관비가 350억원 내외인 것을 감안하면, 담보신탁(200억원)과 이자수익(100억원)만 300억원으로, 토지신탁과 기타신탁 등을 포함하면 연간 100억원 이상의 당기순익을 낼 것으로 예상하고 있다.
우리자산신탁 관계자는 <IB토마토>에 "책준형 사업장에 투입될 가능성이 있는 손실을 미리 처리해 더이상 관련 지출은 발생하지 않을 것으로 보여 자본은 꾸준히 확대될 것"이라며 "현금 여력이나 유동성이 충분해 지주의 유상증자는 고려하고 있지 않다"라고 말했다.
이성은 기자 lisheng124@etomato.com