8일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데건설 PF 우발부채의 핵심 부담은 기타사업 브릿지론으로 나타났다. 올해 3분기 말 해당 대출잔액은 2조 7396억원으로 전체 PF 대출잔액(3조 1337억원)의 약 90%를 차지했다. 이 중 3개월 이내 만기가 7393억원, 6개월까지 30억원, 1년 이내 6830억원, 1~2년 구간이 1조 2873억원으로 집계됐다. 반면 본PF로 전환된 금액은 1000억원 수준에 그쳤다.
같은 기간 정비사업 PF는 모두 브릿지론으로, 본PF 전환 실적은 한 건도 없었다. 다만 대출잔액 규모는 2941억원(전체 중 약 9%)에 불과했다. 이 가운데 3개월 내 만기가 816억원, 6~12개월 715억원, 1~2년 구간 1409억원으로 확인된다. 결국 정비사업과 기타사업을 합쳐, 올해 안에 만기가 돌아오는 브릿지론 규모만 8209억원에 달한다.
롯데건설 PF 구조는 정비사업보다 기타사업 중심이며, 이 가운데 상당 부분이 착공 이전 단계의 브릿지론이다. 이 같은 편중은 단기 만기 구간을 키우는 원인으로 작용한다. 통상 대형 건설사의 경우 PF 잔액 중 약 70~80%가 본PF, 20~30%가 브릿지 단계에 머무는 것이 일반적 구조로 알려져 있지만, 롯데건설은 대부분이 브릿지론으로 구성돼 업계 평균 대비 비중이 높은 편이다.
브릿지론은 토지 매입이나 인허가 단계에서 잠시 빌려 쓰는 자금이다. 공사를 본격적으로 시작해 분양대금이 들어오기 전까지 '버티는 비용'에 가깝기 때문에 만기가 짧고, 금리는 상대적으로 비싸다. 그래서 한 번 빌리고 끝나는 구조가 아니라, 다음 단계로 넘어갈 때마다 다시 빌리거나 연장하는 방식이 반복된다.
3분기 보고기간 말 기준 롯데건설의 기타 PF 사업장은 총 79곳으로 집계된다. 이 가운데 브릿지론이 적용된 사업장을 살펴보면, 최근 시장에서 리스크가 부각되는 지식산업센터 비중은 크지 않고, 대신 물류센터(덕평 밸류애드 등), 복합개발(마곡 MICE, 백송홀딩스 개발 등), 리츠 기반 개발(케이리츠 등), 지역조합·지주택형 사업(오산 스마트시티, 문현제일 등), 오피스텔·도심형 주거 등 다양한 섹터에 걸쳐 있는 모습이 확인된다. 즉 특정 섹터에 집중되기보다, 여러 유형의 비주택·주거 혼합 구조가 기타 PF 포트폴리오를 구성하고 있는 셈이다.
일부 사업장에는 '기한이익상실(조기상환)' 조항이 설정돼 있다. 차주가 약정금을 제때 지급하지 않거나, 조합·시공사에 부도 사유가 발생할 경우, 혹은 시공사 신용등급이 하락할 때 상환 시점이 앞당겨지는 방식이다. 해당 약정 규모는 10조원대에 이르는데, 이 금액은 바로 상환되는 것은 아니며, 약정 조건이 충족될 때만 상환 의무가 발생한다는 설명이다.
보고기간 말 기준 롯데건설의 정비사업 PF 보증은 총 12건이며, 대부분 서울·수도권 정비구역에 집중돼 있다. 이촌 현대, 방배14구역, 갈현1구역, 신월곡1구역, 광명9R구역 등이 대표적이며, 지방권에서는 대전은행1구역 정도만 포함된다. 모두 착공 이전 단계의 브릿지론 형태로 구성돼 있어, 인허가 절차와 이주비·초기 사업비가 필요한 구간에 시공사 보증이 적용되는 구조다.
정비사업 역시 조건부 조기상환 구조를 갖고 있다. 공시에 따르면 약정 불이행이나 조합·시공사에 부도 사유가 발생할 경우, 또는 시공사 신용등급이 하락하는 경우 약 3693억원이 기한이익상실 대상으로 분류되고 있다. 이는 지연·분양 리스크와 연동된 금액으로, 정비사업이 초기 단계에서 갖는 잠재부담을 수치화한 구간으로 볼 수 있다는 해석이다.
영구채로 자본 여력 확충…재무부담에 '완충 효과' 기대
브릿지론 비중이 높아 단기 만기 구간이 크게 노출돼 있지만, 이를 곧바로 유동성 위기로 단정하기는 어렵다는 시각도 있다. 롯데건설은 2022년 이후 PF 잔액을 단계적으로 축소해 왔으며, 계열사 지원 가능성과 자본 확충 여력 등이 방어 장치로 거론된다. 실제 PF 관련 우발부채는 2022년 약 6조 8000억원으로 정점을 찍은 뒤, 현재는 3조원 초반대까지 감소하며 축소 흐름을 이어가고 있다.
보증 규모 자체는 여전히 자본총계를 상회하고 있다. 올해 3분기 말 기준 PF 보증잔액은 약 3조 5867억원으로 자본총계(2조 8445억원)의 1.26배에 이른다. 여기에 올해 3분기 영업현금흐름이 –7139억원을 기록하고, 순차입금도 지난해 말 1조 4334억원에서 올 3분기 2조 3780억원으로 66%가량 증가해, 단기 재무 여력에 대한 부담은 여전히 뚜렷하다. 재무 상황 역시 여유롭다고 보긴 어렵지만, 그럼에도 단기 구간을 버틸 최소한의 방어 장치는 마련돼 있다는 게 사측의 입장이다.
최근 롯데건설은 7000억원 규모의 신종자본증권(영구채) 발행 절차에 착수했다. 지난달 27일 열린 이사회에서 발행이 승인됐으며, 3500억원씩 두 차례에 걸쳐 이뤄진다. 납입일은 각각 오는 29일과 내년 1월 29일이며, 만기는 30년, 최초 이자율은 연 5.8%다. 해당 증권을 매입하는 특수목적회사(SPC)에는 호텔롯데(4000억원)와 롯데물산(3000억원)이 자금보충 약정을 제공해 그룹 차원의 지원 구조도 함께 설정된 것으로 확인된다.
영구채는 회계상 자본으로 분류돼 부채비율을 낮추고 재무완충력을 높이는 효과가 있다. 이런 특성 때문에 시장에서는 롯데건설이 단기 부동산PF 만기 구간이 확대된 상황에서 자본여력을 넓히는 조달이 이뤄졌다는 해석이 나온다. 다만 영구채는 장기 보유 시 금리가 크게 상승하는 '스텝업' 조항(상환을 미루면 이자가 점점 더 비싸지는 구조)과 조기상환 옵션을 포함하고 있어, 지속적인 이자 부담과 향후 상환 가능성이 열려 있는 구조다. 즉 회계상 자본이지만, 시간이 길어질수록 이자 부담이 커져 실제로는 장기부채처럼 관리해야 한다는 설명이다. 일단 신종자본증권이 회계상 자본으로 인정된 만큼 부채비율은 기존 217.8%에서 174.1%로 낮아질 것으로 예상된다.
롯데건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "영구채 발행은 단기 유동성 대응 차원을 넘어 재무 완충력을 높이기 위한 자본 확충 목적이 크다"라며 "회계상 자본으로 인정되기 때문에 부채비율이 개선되고, 만기 구조를 관리할 수 있는 여유 자금이 확보된데다, 재무 부담 완화 효과가 기대되는 상황”이라고 말했다.
브릿지론 구조에 대한 우려에 대해서는 "정비사업 PF는 서울 핵심지 위주로 구성돼 있고, 기타 PF 역시 리스크가 높은 사업장 비중이 낮다"며 "착공 이전 단계의 조달 구조인 만큼 필요 시 연장·리파이낸싱이 가능해, 만기 도래 자체가 리스크로 직결되진 않을 것"이라고 설명했다.