[IB토마토 송혜림 기자] 건설근로자공제회가 올해 두 차례에 걸쳐 국내 부동산 선순위 대출펀드에 총 2200억원 규모의 출자를 추진했다. 이달 공모에서는 선순위 대출 투자 기준을 유지하면서 1월보다 출자 규모를 200억원 줄이고 보수 차감 후 목표수익률을 연 5.2% 이상에서 6.0% 이상으로 높였다. 전체 운용자산의 3분의 1에 육박하는 대체투자의 수익률이 지난해 하락한 만큼, 손실 위험을 관리하면서 수익률을 회복하는 것이 과제로 떠올랐다.
'2200억원' 규모 부동산 펀드 출자…수익률은 상향
11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 건설근로자공제회는 올해 두 차례에 걸쳐 국내 부동산 선순위 대출 블라인드펀드 위탁운용사 선정 공고를 냈다. 지난 1월 1200억원, 이달 1000억원을 각각 공모해 총 2200억원 규모의 출자를 추진했다. 11월 공모 규모는 1월보다 200억원 줄었지만, 보수 차감 후 목표수익률은 5.2% 이상에서 6.0% 이상으로 0.8%포인트 높아졌다.
선정 예정인 운용사는 두 공모 모두 두 곳이다. 1월에는 구술 심사 순위에 따라 1순위에 700억원, 2순위에 500억원을 배정하도록 했다. 11월에는 두 운용사에 각각 500억원을 배정할 예정이다.
핵심 투자 기준은 유지했다. 두 공모 모두 담보인정비율(LTV) 65% 이하인 선순위 대출에 70% 이상을 투자하도록 했다. 실물담보대출은 LTV 75% 이하의 중순위까지 허용하고, 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 LTV 65% 이하의 선순위로 한정했다. 브리지론과 토지담보대출은 투자 대상에서 제외했다.
펀드 존속기간은 8년 내외, 투자기간은 3년 이내로 같다. 운용사는 펀드 약정액의 1% 이상을 출자해야 하며, 기타 보수를 제외한 운용보수는 투자신탁 설정액의 0.30%(30bp) 이하에서 제안할 수 있다. 11월 공고에는 회사형 펀드와 공동운용(Co-GP)을 허용하지 않는다는 조건이 추가로 명시됐다.
운용 규모 요건은 완화한 반면 과거 수익률 기준은 높였다. 1월에는 최근 10년 내 청산한 국내 부동산 대출펀드 규모가 1000억원 이상이어야 했지만, 11월에는 부동산 투자 누적 운용 규모가 500억원 이상이면 해당 요건을 충족한다. 인정하는 실적의 범위를 넓히고 최소 운용 규모도 낮춘 것이다.
두 공모 사이 주요 시장금리도 올랐다. 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 따르면 11월 2~9일 국고채 3년물 평균 금리는 3.69%로 1월 평균보다 0.64%포인트 상승했다. 같은 기간 회사채 3년물(AA-) 평균 금리는 3.55%에서 4.38%로 0.83%포인트 올랐다.
보통 국고채나 우량 회사채에서 받을 수 있는 수익률이 높아지면, 자금이 장기간 묶이고 담보 위험을 부담하는 부동산 대출펀드에도 투자자가 더 높은 수익률을 요구할 수 있다.
건설근로자공제회 측에 목표수익률 상향 이유와 향후 수익성 제고 방안을 문의했으나 답하지 않았다.
신 CIO, 대체투자 수익률 상향 '과제'
건설근로자공제회는 지난 7월 감사실장 출신의 신익철 자산운용본부장(CIO)을 새로 선임했다. 신 CIO는 자산운용 전략 개편뿐만 아니라 내부통제 강화에 있어서도 어깨가 무겁다. 이전 본부장이 공제회 투자 검토 업무를 수행하는 과정에서 사익을 추구하는 등 비리를 저질러 징계위원회에서 파면됐기 때문이다.
공제회가 공개한 운용 성과를 살펴보면 부동산이 포함된 대체투자 비중은 2024년 말 29.7%에서 지난해 말 32.2%로 늘었지만, 동기간 대체투자 수익률은 6.1%에서 3.32%로 하락했다.
대체투자가 전체 운용자산의 3분의 1에 가까운 비중을 차지하는 만큼, 대체투자 수익률 둔화는 전체 운용 성과에 부담이 될 수 있다. 투자 비중이 커진 대체투자 부문에서 손실 위험을 관리하면서 수익률을 회복하는 것이 신 CIO의 과제로 떠올랐다.
국내 주식 투자에서는 신 CIO가 투자 비중을 꾸준히 늘리며 성과를 내고 있다. 지난 5월 기준 국내 주식 평가액은 5622억원이다. 지난 2024년 말 1331억원에 불과했던 평가액이 1년 반 만에 4배 넘게 증가한 것이다. 국내 주식 운용수익률은 85.33%, 운용수익은 2782억원을 기록했다. 국내 주식 비중도 동기간 2.5%에서 9.9%로 상승했다.
공제회는 앞으로도 수익률 제고의 지속 가능성을 위해 자산운용 정책 고도화에 집중할 계획이다. 올해 연구용역을 통해 퇴직공제 제도에 맞는 기준 포트폴리오를 도입, 정해진 위험자산 범위에서 시장 국면에 맞는 주식 비중 확대 등 유연한 조절이 가능토록 자산배분 전략을 수립할 예정이다.
송혜림 기자 diving@etomato.com