분양미수금 2014억…준공 후에도 자금 회수 진행건분법 공방에 계약해지·분양대금 반환 소송 겹쳐우리자산신탁 "검토 중"…포스코이앤씨 "직접 영향 제한"
[IB토마토 김소윤 기자] 더샵 일산엘로이가 준공 이후에도 2000억원이 넘는 분양미수금과 계약해지 소송에 발목이 잡히며 사업 리스크를 털어내지 못하고 있다. 건축물분양법 위반 여부를 둘러싼 행정 공방까지 겹치면서 분양대금 회수와 반환 범위가 향후 자금흐름을 좌우할 변수로 떠올랐다. 관리형토지신탁사인 우리자산신탁도 소송 결과에 따른 영향을 검토하고 있는 반면, 공사비를 전액 회수한 포스코이앤씨는 직접적인 재무 영향은 제한적이라는 입장이다.
더샵 일산엘로이 투시도 (사진=포스코이앤씨)
준공했지만 자금 회수는 아직, 시행사 미수금 2000억원
14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 시행사 와이에스디엔씨의 감사 보고서상 더샵 일산엘로이의 누적분양수익은 2024년 9171억원에서 지난해 1조 3204억원으로 4033억원 증가했다. 사업이 준공 단계에 접어들면서 회계상 인식한 분양 수익도 많 늘어난 것이다.
다만 일부 수분양자들과 계약해지·분양대금 반환 소송이 이어지고 있는 만큼, 사업 마무리 이후 남아 있는 자산과 분양대금 회수 현황도 주목할 부분이라는 지적도 나온다.
일단 수익성은 이전보다 낮아진 모습이다. 같은 기간 분양 수익에 대응해 비용으로 처리한 누적 분양 원가는 6524억원에서 1조 59억원으로 3535억원 늘었다. 이에 누적 분양 손익은 2647억원에서 3145억원으로 증가했지만, 누적 분양 손익률은 28.9%에서 23.8%로 5.1%p 하락했다. 지난해 추가로 인식한 분양 수익 4033억원 가운데 3535억원이 원가 증가로 이어진 셈이다.
준공 이후에도 시행사 재무제표에는 사업 관련 자산이 남아 있다. 사업에 투입된 전체 비용을 보여주는 누적 발생 원가는 2024년 8190억원에서 지난해 1조 1879억원으로 증가했다. 이 가운데 1조 59억원은 분양된 물량 등에 대응해 분양 원가로 처리됐고, 나머지 1820억원은 완성공사로 계상됐다. 2024년 말에는 공사가 진행 중이어서 1666억원이 미완성공사로 잡혀 있었지만 준공 이후 완성공사로 전환된 것이다. 완성공사는 공사가 끝난 부동산 가운데 아직 분양 원가로 비용 처리되지 않은 부분의 원가를 뜻한다.
분양수익 인식과 실제 대금 회수 사이에는 시차가 나타난다. 지난해 말 더샵 일산엘로이 관련 분양 미수금은 2014억원으로 2024년 말 15억원에서 크게 증가했다. 분양 미수금은 이미 청구했지만 아직 회수하지 못한 분양 대금을 의미한다. 여기에 회계상 분양 수익으로 인식했지만 아직 청구하지 않은 미청구금액도 6664억원으로 나타났다. 반면 계약자 등으로부터 미리 받은 분양 선수금은 114억원에서 2억원 수준으로 감소했다.
해당 지표는 더샵 일산엘로이는 준공과 함께 상당한 규모의 분양 수익을 인식했지만, 시행사 입장에서는 남아 있는 사업 관련 자산과 분양대금 회수 과정이 이어지고 있다는 것을 방증한다. 이런 상황에서 일부 수분양자들의 계약해지·분양대금 반환 소송까지 진행되고 있어 향후 소송 결과가 시행사의 자금흐름에 새로운 변수가 될 수 있다는 얘기가 나온다. 아직 반환 의무가 확정된 것은 아니지만 계약해지가 인정될 경우 기존 분양 대금 회수와 별개로 이미 납부받은 금액의 반환 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
더샵 일산엘로이 수분양자 중 한 명이 억울함을 호소하고 있다. (사진=IB토마토)
건분법 위반 공방…계약해지·분양대금 반환 쟁점으로
더샵 일산엘로이는 고양시 일산동구 풍동2지구에 들어선 총 1976실 규모의 대형 오피스텔이다. 와이에스디엔씨가 시행하고 포스코이앤씨가 시공을 맡았다. 2021년 분양을 시작해 지난해 준공됐다. 공사가 완료됐지만 보행육교와 풍동천 수변공원 등 분양 당시 제시된 기반 시설을 비롯해 건물 누수와 공용부 시설, 사용승인 등을 둘러싸고 수분양자들과 갈등은 여전하다. 최근에는 계약 절차와 분양 대금 반환 문제까지 더해지면서 분쟁의 범위가 커지고 있다.
해당 단지 수분양자 등에 따르면 일부 수분양자들은 정식 분양 계약 체결 전 동호수를 지정하고 일정 금액을 도록 한 행위가 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법)에 위반된다며 고양시에 과태료 부과를 요구한다. 파주·아산·제주 등 다른 지방자치단체가 유사한 사안에 과태료를 부과한 사례가 있는 만큼 고양시도 동일한 기준을 적용해야 한다는 주장이다.
반면 고양시는 현재까지 과태료 부과 대상이 아니라는 의견이다. 법제처 유권해석 등을 토대로 공급 면적과 공급 금액, 분양 대금 납부 계좌 등 주요 계약 내용이 사전에 제시됐고 수분양자들이 특정 계좌에 계약금을 만큼 과태료 처분 대상으로 보기 어렵다고 판단된다. 수분양자들은 이에 반발해 지난 3일 고양시청 앞에서 집회를 열고 과태료 부과 여부를 재검토해 달라고 요구했다.
과태료 처분 여부가 주목받는 것은 현재 진행 중인 계약해지·분양대금 반환 소송과 맞물려 있어서다. 수분양자 측은 과태료 처분이 계약해지 근거가 될 수 있다고 주장한다. 해당 대립에서 확인할 수 있는 재무적 관건은 과태료 자체보다 향후 소송에서 계약해지와 분양대금 반환이 어느 범위까지 인정되느냐다. 반환 의무가 현실화될 경우 사업에서 추가적인 현금 유출이 발생할 수 있는 만큼, 향후 행정처분과 민사소송 결과가 사업 마무리 과정의 변수로 작용할 전망이다.
분양대금 반환 누가 부담하나…신탁구조가 변수
더샵 일산엘로이는 관리형토지신탁 방식으로 추진된 사업이다. 분양광고상 우리자산신탁이 매도인 겸 시행수탁자(분양사업자), 와이에스디엔씨가 시행위탁자로 참여했으며 분양대금 관리 역시 우리자산신탁이 맡는 구조다. 와이에스디엔씨는 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단과 사업 및 대출약정을 체결하는 등 사업 자금조달을 맡았고, 포스코이앤씨는 도급 시공사로 공사를 수행했다.
향후 계약해지와 분양대금 반환이 실제 인정될 경우에는 반환 책임이 누구에게 귀속되고 어떤 재원에서 지급되는지가 재무적 영향을 가르는 핵심 변수가 될 전망이다. 특히 시행사 입장에서는 아직 회수해야 할 분양대금이 남아 있는 상황에서 반환 부담까지 발생할 경우 사업 자금흐름에 추가적인 부담으로 작용할 가능성이 있다. 그러면서 동시에 반환 책임과 지급 재원은 현재 진행 중인 소송 결과와 신탁계약상 책임 범위 등에 따라 달라질 수 있어 현 단계에서 특정 주체의 부담으로 단정하기는 어렵다는 지적도 나온다.
우리자산신탁 역시 이 같은 불확실성을 인정하는 모습이다. 우리자산신탁 관계자는 <IB토마토>와 통화에서 "현재 진행 중인 소송의 반환 의무 및 자금 부담 구조는 향후 법원의 판결 결과에 따라 결정될 사안으로, 현시점에서 확정적으로 말하기 어렵다"는 입장을 밝혔다. 이어 계약해지와 분양대금 반환 규모가 확대될 경우 사업에 미칠 영향에 대해서는 "다각도로 검토 중"이라고 밝혔다.
사업에서 들어온 자금을 어떤 채권자에게 먼저 지급하는지도 정해져 있는 모습이다. 우리자산신탁 관계자는 "해당 사업의 상환 순위는 신탁계정대, PF 대출, 시공사 공사비 순으로 설정돼 있다"고 설명했다. 즉 사업 자금으로 먼저 신탁사가 사업에 투입한 자금을 갚고, 이후 PF 대출과 시공사 공사비를 차례로 지급하는 구조다. 다만 우리자산신탁은 현재 남아 있는 신탁계정대 규모는 공개하지 않았다. 향후 분양대금 반환이 실제 발생할 경우 반환금이 이러한 기존 사업비와 어떤 순서로 지급될지는 현재 소송 결과 등에 따라 달라질 전망이다.
반면 포스코이앤씨는 직접적인 재무 영향에 선을 긋고 있다. 포스코이앤씨는 <IB토마토>에 "해당 사업에서 도급 시공사로 참여했으며 공사비는 이미 전액 회수한 상태"라고 밝혔다. 이에 따라 수분양자 계약해지나 분양대금 반환이 현실화되더라도 현재로서는 미수 공사대금 회수 등 포스코이앤씨의 직접적인 재무 부담으로 이어질 가능성은 제한적이라는 입장이다.
한편, 시행사 와이에스디엔씨 측에는 관련 입장을 확인하기 위해 여러 차례 연락을 시도했으나 닿지 않았다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com