[IB토마토 노제욱 기자] 최근 몇 년간 '부동산'에 대한 국민적 관심은 크게 늘었다. 집값은 천정부지로 치솟았고, 주요 원인으로는 '공급 부족'이 꼽혔다. 이에 따라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 부동산에 대한 열기와 맞물려 이른바 '초호황기'를 보냈다. 또한 지난 2020년부터 코로나19로 인한 유동성 확대까지 겹치면서 미분양 아파트 수는 역대 최저 수준으로 감소했다.
그러나 최근 들어 분위기가 심상치 않다. 금리 인상기에 본격적으로 접어들면서 집값 조정 국면을 맞았고, 이와 함께 부동산 경기는 침체되는 추세다. 미분양 아파트 수는 다시 증가하고 있고, 부동산 PF 익스포저(위험노출) 규모도 자연스럽게 커지고 있다.
부동산을 전문적으로 다루는 김예림 법무법인 덕수 변호사에게 부동산 PF의 주의할 점과 향후 시장 전망 등에 대해 들어봤다.
김예림 법무법인 덕수 변호사. (사진=노제욱 기자)
다음은 김예림 변호사와의 일문일답이다.
-맡고 있는 업무에 대한 설명 부탁한다.
△주로 계약 관련 업무를 맡거나 법적 분쟁이 발생하였을 경우 해결하는 일을 많이 한다. 부동산이 전문 분야여서 자연스럽게 부동산 관련 금융이나 컨설팅 업무도 맡게 된다. 보통 부동산개발사업을 하면서 자기 자금으로 사업비를 전부 조달하는 사례는 없다. 1~30%는 자기 자금으로 투입하고, 나머지는 대출을 받아 조달한다. 이 경우 대출이 가능하도록 하는 금융 컨설팅을 하기도 하고 사업 리스크 검토 및 관리, 대출 약정 등 각종 계약 검토 및 조율 등의 업무를 하게 된다.
-부동산 관련 소송에 있어 본인이 갖고 있는 특색이나 장점은?
△장점으로 생각하는 것은 '전문성'과 '업무 확장성'이다. 부동산 분야를 전문으로 하다 보니 해당 분야의 사건을 많이 처리하게 돼서, 누군가 부동산에 관해 질문하면 대부분은 이미 한 번쯤 고민했던 사례들이 많다. 아무래도 한 분야의 많은 사례를 겪다 보니 전문성이 생길 수밖에 없다. 또 한편으로는 부동산을 전문으로 하다 보니 업무가 변호사로서 소송, 법률자문에만 국한되지 않는다. 부동산에 따르는 각종 문제를 신뢰할 수 있는 전문가에게 맡기고 싶어 하는 이들이 많기 때문이다. 사업이나 투자 컨설팅부터 사업부지 확보 등 다양한 분야로 업무가 확장돼 있고, 시장의 많은 부동산 전문가들과 협업하며 공고한 네트워크를 형성하고 있다.
-부동산 PF 진행에 있어 주의할 점은?
△가장 중요한 것은 사업 수익성에 대한 분석과 사업 중단 리스크에 대해 다각도로 검토하는 것이다. 사업 수익성이 좋아야만 시공사도 더 나은 곳을 선택할 수 있고, 시공사가 좋아야만 부동산 PF도 가능하다. 또 사업을 시작하기 전에 사업이 중단될 수 있는 리스크를 꼼꼼히 살펴보고, 그에 대한 다각도의 검토안을 마련해 두는 것이 필요하다. 이미 존재하는 인허가 규제나 정부나 지자체의 정책 등을 검토하는 것은 물론이고, 갑작스러운 규제 변화나 부동산 경기 변동에도 대응할 수 있도록 다각도의 대응책을 갖고 있어야 한다. 사업지별 리스크도 파악해야 한다. 예를 들어 사업부지의 토지 소유자가 여러 명인 경우에는, 일부 토지 매입 후 나머지 토지 매입이 어려워 사업이 진행되지 못하는 경우도 많다. 미리 토지 소유자 명도나 사업 시행방식 등을 구체적으로 계획해 사업 진행 여부를 결정하는 것이 좋다.
-최근 부동산 시장이 차갑게 식으면서 부동산 PF 익스포저 규모가 커지고 있다. 미분양이 많은 지역은 PF를 포함한 회사 대출도 안 된다고 하는데, 향후 시장 전망은?
△부동산 PF 익스포저 규모가 급격히 증가해서 우려가 있는 것은 꽤 오래됐다. 그러나 최근 부동산 경기가 침체되는 양상을 보이면서, 우발적 채무 등이 발생해 연쇄적으로 부동산 시장에 영향을 주는 것이 아닌지 우려가 깊어지고 있다. 여기에 계속되는 금리 인상과 건자재 비용 부담 증가, 금융시장 자금조달 요건 강화 등으로 부동산개발사업도 어려운 국면을 맞고 있다. 부동산 시장도 사이클이 존재하기 때문에 계속해서 침체기를 맞지는 않겠지만, 금리 인상이 예정된 내년 상반기까지는 부동산 경기가 좋지 않을 가능성이 크다. 사업수익성과 자금조달능력을 꼼꼼히 파악해서 당분간 무리한 사업 확장은 지양하는 것이 좋다. 최근에는 브릿지론에서 본 PF로 넘어가지 못하거나 자금조달에 문제가 생겨 갑작스럽게 사업부지를 매각하는 경우도 상당히 많다. 그런데 이는 달리 말하면 자기 자본이 어느 정도 있는 경우에는 싼값에 좋은 사업부지를 인수할 수 있는 기회를 잡을 수도 있다는 것을 의미한다.
-진행한 법률자문, 소송 중 기억에 남는 사례가 있다면?
△강남의 한 빌라 재건축 사업이었다. 동업의 개념으로 모든 소유자가 동의해서 집을 새롭게 짓는 방식으로 진행하다 보니 일부 소유자가 반대할 경우 빌라 재건축이 불가능한 상황이었다. 실제로도 일부 소유자는 여러 가지 이유로 재건축을 원하지 않았다. 사업이 가능하도록 검토하여 달라는 의뢰가 들어왔는데, 사업 시행방식을 바꾸면 사업에 반대한 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있는 여지가 있었다. 결국 사업 시행에 대한 검토 및 자문 등을 통해 새 고급빌라로 재탄생할 수 있도록 도움을 드렸다.
-마지막으로 향후 목표를 말해 달라.
△부동산 분야를 전문으로 하다 보니 부동산 관련 문제를 해결해 달라는 의뢰가 많이 들어온다. 의뢰하는 내용도 단순히 법률자문이나 소송에 국한되지 않고 상당히 다양하다. 종합적인 부동산 서비스를 제공할 수 있는 전문가로 거듭나고자 한다.
노제욱 기자 jewookism@etomato.com