[IB토마토 도시은 기자] 마스턴투자운용이 이마트 점포를 담은 부동산 펀드 만기를 앞두고 3750억원 규모 차환을 추진해온 가운데, 펀드 만기 연장을 협의하고 있다. 차환 조건에 지난 10일 CD금리를 적용하면 연간 이자 부담은 약 213억원으로 추산된다. 평촌점의 우선협상 절차도 종료되면서, 매각을 기다리는 동안 임대수익으로 금융비용을 충당하고 투자자 배당을 얼마나 유지할 수 있을지가 관건으로 떠올랐다.
(사진=마스턴투자운용 홈페이지 갈무리)
11일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 운용 펀드를 통해 2019년 11월 이마트 13개 점포를 총 9524억 8000만원에 매입했다. 당시 7년 만기로 펀드를 조성해 올해가 당초 만기 도래 시점이다. 남은 11개 점포를 담보로 3750억원 규모의 2년 만기 차환을 추진해왔으며, 현재 펀드 만기 연장도 협의하고 있다.
연 이자 213억원 추산…후속 거래 일정 미정
이번 차환이 이뤄지면 차입금 만기를 늦춰 보유 점포의 매각을 추진할 시간을 확보할 수 있다. 다만 매각이 마무리될 때까지 임대수익을 확보하는 동시에 이자와 운용비용도 계속 부담해야 한다.
CD금리에 2.30%포인트를 더하는 대출 조건을 적용하면 지난 10일 CD금리 3.37% 기준 환산금리는 연 5.67%다. 이 금리와 대출원금 3750억원이 유지된다고 가정하면 연간 이자는 약 212억 6000만원으로 추산된다. 같은 조건이 2년간 이어지면 이자는 약 425억원이다. 실제 이자 부담은 금리 변동과 원금 상환 규모에 따라 달라진다.
점포에서 발생하는 임대수익 가운데 이자와 자산 관리·운용비용을 지급하고 남은 금액이 투자자에게 배당할 재원이 된다. 매각이 늦어질수록 이러한 비용을 부담하는 기간도 길어진다. 연장 기간의 임대수익과 금융비용에 따라 투자자가 받는 배당 수준도 달라질 수 있는 셈이다.
점포별 투자금 규모를 보면 일부 자산의 거래 성사 여부가 전체 투자금 회수에 미치는 영향도 작지 않다. 최초 매입가격은 천호점이 1386억 5000만원, 평촌점이 1304억 4000만원이었다. 두 점포에 투입한 금액만 2690억 9000만원으로, 당시 13개 점포 전체 매입금액의 28.3%를 차지했다.
이 가운데 평촌점은 지난 7월 우선협상대상자를 선정했지만 협상 기한이 만료되면서 해당 우선협상 절차가 종료됐다. 후속 거래 일정도 구체화되지 않은 가운데, 마스턴투자운용은 펀드 만기 연장을 협의하고 있다.
점포 매각 과정에서는 임차인인 이마트와의 협의도 고려해야 한다. 이마트는 임대인이 해당 점포를 제3자에게 매각하려 할 경우 우선매수협상권을 보유하고 있다. 임대차기간 중 점포를 비워 개발하려는 경우에는 이마트와 명도 시기와 조건 등을 협의해야 한다. 매매가격뿐 아니라 이마트와의 협의 과정도 거래 일정에 영향을 줄 수 있다.
다만 이번 차환 대상인 11개 점포의 감정평가액은 최초 매입가격보다 상승했다는 게 마스턴투자운용의 설명이다. 자산가치 상승분을 실제 매각대금으로 확보할 수 있다면 투자금 회수에 도움이 될 수 있다. 최종 투자성과는 매각가격과 함께 처분까지 발생하는 이자·운용비용에 따라 달라진다.
마스턴투자운용 관계자는 <IB토마토>에 "이번 리파이낸싱 대상인 11개 점포의 감정평가액은 동일 자산의 최초 매입가격 대비 상승했다"며 "보유 기간 중 토지가치 상승 등이 반영된 결과"라고 설명했다.
운용보수 40.5% 감소…연장 기간 배당·보수 조건 미정
펀드 만기 연장에 따른 운용보수 조건도 협의 대상이다. 마스턴투자운용의 올해 상반기 실적을 살펴보면 보수 수입이 줄어든 상태다.
금융투자협회 전자공시시스템에 따르면 마스턴투자운용의 올해 상반기 영업수익은 240억 9000만원으로 지난해 같은 기간 519억 7000만원보다 53.6% 감소했다.
이 가운데 수수료수익은 208억 1000만원으로 전체 영업수익의 86.4%를 차지했다. 지난해 상반기 312억 7000만원과 비교하면 33.4% 줄어든 규모다. 특히 펀드를 운용하며 받는 집합투자기구운용보수는 215억 3000만원에서 128억 2000만원으로 40.5% 감소했다. 영업수익의 상당 부분을 차지하는 수수료와 핵심 운용보수가 함께 위축된 것이다.
투자자산에서 받는 분배금도 크게 줄었다. 지난해 상반기 188억 3000만원이었던 분배금수익은 올해 상반기 6억 4000만원에 그쳤다. 같은 기간 영업비용을 348억 6000만원에서 310억원으로 줄였지만 수익 감소 폭을 따라가지 못했다. 이에 따라 영업손익은 171억 1000만원 흑자에서 약 69억원 적자로 전환했다.
수익으로 인식한 보수 가운데 아직 현금으로 받지 못한 금액은 늘었다. 올해 6월 말 미수투자신탁위탁자보수는 57억 3000만원으로 지난해 같은 시점의 42억 1000만원보다 36.1% 증가했다. 운용보수 수익이 감소하는 가운데 미수보수는 늘면서 실제 보수 회수도 중요해진 상황이다.
이마트 펀드는 만기를 연장하더라도 투자자 배당과 운용사 보수가 기존 수준으로 유지될지는 아직 정해지지 않았다. 자산을 보유하는 동안 발생하는 임대수익을 바탕으로 이자와 각종 비용을 지급해야 하는 만큼, 연장 기간의 배당 수준과 운용보수 조건이 투자자 수익에 영향을 줄 수 있다.
마스턴투자운용 관계자는 <IB토마토>에 "현재 펀드 만기 연장을 준비하며 관련 협의를 진행하고 있다"며 "연장 시 배당 수준과 운용보수 등 세부 조건은 아직 확정되지 않았다"고 말했다.
도시은 기자 eqw5817406@etomato.com