[IB토마토 윤준영 기자] 하나대체투자자산운용이 그동안 국내외에서 투자한 호텔 자산으로 골머리를 앓고 있다. 신종코로나바이러스(코로나19)가 좀처럼 잦아들지 않아 호텔업계에 직접적인 타격을 주고 있는 탓이다. 하나대체운용은 임대료 협상, 분배금 유보 지급 등의 임시방편을 취하고 있지만 코로나19 재확산으로 낙관하기 어려울 것으로 보인다.
26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나대체운용은 코로나19 확산으로 호텔 업황이 악화되면서 그동안 투자활동을 벌여온 국내외 호텔 자산이 임대료를 받지 못하거나, 임대료 협상이 불가피한 상황에 직면했다.
지난해 8월 하나대체운용은 일본 삿포로에 위치한 복합시설 건물 ‘아실 삿포로’에 투자했다. 해당 건물은 일본 루트인 호텔이 70%, 나머지는 리테일 상가가 임차해있다. 루트인 호텔은 2030년 6월1일까지 임대차계약이 설정됐고, 상가 역시 대부분 펀드 만기일자인 2023년까지는 임차기간이 남아있다.
하지만 최근 코로나19로 인해 호텔 영업환경이 악화되자 해당 펀드가 이전에 계약된 수준의 임대료를 받기가 어려워진 것으로 파악됐다. 이 때문에 하나대체운용은 현지 운용사, 임차인, 이해당사자들과 임대료 관련 재협상을 벌이고 있다.
하나대체운용 관계자는 “임대료 인하나 감면보다는 일정 기간 동안 임대료를 유예하는 쪽으로 가닥을 잡고 있으며 유예 금액은 펀드 만기일 이전까지 회수할 계획”이라고 말했다.
실제로 일본 호텔업계는 현재 시름이 깊어지고 있다. 지난해까지만 해도 일본 도쿄올림픽 특수를 노리며 호텔 자산의 투자가치가 높을 것으로 점쳐졌지만 코로나19로 올림픽 일정이 잠정 연기되면서 상황이 크게 바뀐 것이다.
테츠야 가네코 세빌스재팬 연구원은 “호텔은 코로나19 사태로 인해 일본 정부의 사회적 거리두기, 여행 제한 등의 정부 지침에 가장 직접적인 영향을 받는 업종”이라며 “일본 정부는 이미 일부 호텔 및 상가 오너들을 상대로 임차인과 임대료 재조정에 융통성 있게 대응할 것을 요구하고 있다”라고 말했다.
일본 호텔 자산의 캡레이트(Cap rate) 역시 오르고 있다. 일본 도쿄 지역의 캡레이트는 수익자산의 자산가치를 나타내는 지표로 부동산에서 발생하는 순영업수익을 자산가격으로 나눈 값을 말한다. 일반적으로 특정 부동산 자산의 투자매력이 높아질수록 캡레이트는 낮아진다. 반대로 투자위험성이 크면 캡레이트는 대체로 높다. 테츠야 가네코 세빌스재팬 연구원은 “일본 호텔 운영자들은 현지 은행에 대출을 통한 자금조달 필요성이 커질 것이고, 순영업수익과 캡레이트의 조정은 불가피할 것”이라고 내다봤다.
이 때문에 일본 아실 삿포로 자산 역시 올해 상반기 티마크그랜드호텔과 같은 상황에 직면할 수 있다는 우려도 나온다.
하나대체운용은 2016년 명동 티마크그랜드호텔을 인수해 지금까지 운영해오고 있다. 올해 초부터 운영자인 마크호텔로부터 임대료를 제대로 받지 못해 4월부터 6월까지 배당금을 지급하지 못했다. 지난해 말부터 해당 물건의 매각을 시도했지만 코로나19 여파로 결국 무산된 바 있다.
하나대체운용 관계자는 “코로나19 여파에 따라 해당 부동산의 임대료가 일시적으로 감소해 배당금 지급시기를 조정하기로 했다”라며 “16기(4월~6월)에 미지급 금액은 17기에 일시적으로 납부할 예정”이라고 말했다.
윤준영 기자 junyoung@etomato.com