용산 개발 자금줄 확보…PF·임차인 유치 속도
19일 IB(투자은행)업계에 따르면 서부티엔디는 이달 초 서울 용산전자상가 특별계획구역 5 업무복합시설 개발사업(나진상가 12·13구역 복합개발사업)을 위해 총 5500억원 규모의 PF 대출약정을 체결했다.
여러 금융기관이 자금을 나눠 빌려주는 구조로, 이 가운데 300억원은 특수목적회사(SPC)인 아이스드래곤제일차가 맡았다. 아이스드래곤제일차는 투자자들에게 단기 증권을 발행해 자금을 마련한 뒤 이를 서부티엔디에 빌려주는 역할을 한다. 서부티엔디는 조달 자금을 개발사업에 활용하고, 향후 사업에서 발생하는 수익 등을 통해 대출금을 갚을 계획이다.
회사의 올해 반기보고서를 보면 용산 나진상가 12·13동 복합시설 개발사업에는 이미 상당한 자금이 투입된 상태인 것으로 확인됐다. 서부티엔디는 지난해 5월 해당 사업을 위해 하나은행 등 5개 금융기관과 1000억원 규모의 대출약정을 체결했다. 올해 6월 말 기준 실제 인출액은 876억원으로, 지난해 말 854억원보다 22억원 증가했다. 대출금리는 연 5%이며 만기는 오는 12월 2일이다. 대출잔액을 기준으로 단순 계산하면 연간 이자 부담은 약 43억 8000만원에 달한다.
자금조달 과정에서 사업부지도 담보로 제공했다. 서부티엔디는 용산구 한강로3가 2-8번지 일대 토지를 한국자산신탁에 맡기고, 대출 금융기관들이 우선적으로 대출금을 회수할 수 있도록 했다. 담보로 보장하는 금액의 한도는 대출약정액의 120%인 1200억원이다. 대출금을 갚지 못하는 등 약정상 특정 사유가 발생하면 사업 시행권을 금융기관이 지정하는 곳에 넘기도록 하는 약정 또한 맺었다. 이는 금융기관이 대출금을 회수하기 위해 마련한 안전장치로, 실제 시행권이 넘어갔다는 의미는 아니다.
용산 나진상가 12·13동 부지에는 지하 8층~지상 27층 규모의 업무복합시설이 들어설 예정으로, 오피스 약 1만 평과 오피스텔 88실, 판매·운동시설 등이 조성될 계획이다. 서부티엔디는 오피스 임차인을 조기에 확보하기 위해 지난 7월 딜로이트 안진회계법인을 오피스동 전속 임대자문사로 선정한 것으로 알려졌다. 준공 이전부터 핵심 임차인을 확보해 공실 위험을 낮추고 자산 가치를 높이겠다는 구상이다. 시공은
KCC건설(021320)이 맡았다.
영업현금 개선 속 재무 관리…현재 호텔 수익이 버팀목
서부티엔디가 대규모 PF 자금을 조달해 용산 개발사업을 본격화하면서 회사의 재무 여력 역시 관심이 쏠린다. 최근 체결한 5500억원 규모의 PF 대출약정은 사업 추진에 필요한 자금조달 기반을 마련했다는 의미가 있지만, 금융비용 부담도 커질 수 있기 때문이다. 준공 이후 오피스 임대수익이 안정적으로 발생하기까지 시간이 걸릴 수 있어 기존 차입금 규모와 현금창출력, 추가 개발사업에 투입할 자금 여력 등이 주요 변수로 꼽힌다.
재무적으로 보면 서부티엔디의 전체 차입금은 소폭 감소했지만 단기 상환 부담은 여전히 높은 수준인 것으로 확인됐다. 올해 반기보고서에 따르면 6월 말 연결 기준 금융기관 차입금은 1조 2805억원으로 지난해 말 1조 3086억원보다 281억원(2.1%) 줄었다. 단기 차입금은 1770억원으로 전년 말과 동일했으며, 1년 이내 만기가 돌아오는 장기 차입금은 8709억원이었다. 두 항목을 합친 유동성 차입금은 1조 479억원으로 전체 금융기관 차입금의 약 81.8%를 차지했다.
현금창출력은 개선됐다. 같은 기간 영업활동 현금흐름은 405억원으로 지난해 같은 기간 309억원보다 31% 증가했다. 현금 및 현금성 자산 또한 1455억원으로 지난해 말 1019억원보다 436억원 늘었다. 특히 상반기 이자지급액은 142억원으로 전년 동기 278억원보다 49% 감소했다.
금융비용 부담은 장부상 감소했지만 실제 이자비용은 늘었다. 올해 상반기 연결 기준 금융원가는 203억원으로 지난해 같은 기간 310억원보다 34.3% 줄었다. 반면 이자비용은 318억원에서 353억원으로 11.1% 증가했다. 금융원가가 줄어든 것은 개발사업 관련 차입원가 자본화 금액이 7억 9600만원에서 195억 3300만원으로 늘어난 것에 기인한다. 차입원가 자본화는 이자비용 일부를 당기 비용 대신 개발자산의 취득원가에 반영하는 회계 계정이다.
서울 양천구 신정동 서부트럭터미널 부지 개발사업을 병행하는 것 역시 향후 자금 관리의 중요성을 더 키운다. 지난해 12월 해당 사업을 위해 250억원 규모의 대출약정을 체결해 올해 6월 말 기준 전액 인출했다. 용산 개발사업의 기존 대출잔액 876억원까지 합하면 두 사업에 투입된 차입금은 1126억원에 이른다. 상반기 영업현금흐름과 보유 현금이 증가하며 재무 여력은 개선됐지만, 두 개발사업에 대한 투자가 동시에 진행되는 만큼 향후 추가 차입 규모와 사업비 집행 속도에 따라 재무 부담이 달라질 전망이다.
서부티엔디는 호텔과 쇼핑몰 운영을 주력으로 부동산 개발·임대사업 등을 영위하는 회사다. 서울 용산 복합호텔 '서울드래곤시티'와 인천 연수구의 복합쇼핑몰 '스퀘어원'을 운영하고 있으며, 용산 원효상가 등 보유 부동산을 활용한 임대사업도 진행하고 있다.
올해 상반기 연결 기준 매출액은 1538억원으로, 서울드래곤시티를 운영하는 관광호텔업이 892억원으로 가장 큰 비중을 차지했다. 특히 관광호텔업은 영업이익도 313억원을 기록하며 전체 수익성을 견인했다. 이 밖에 인천 스퀘어원 쇼핑몰 운영사업에서 192억원, 지난해 종속회사로 편입한 코렐브랜드 관련 식기류 제조·판매사업에서 452억원의 매출을 올렸다. 기존 호텔·쇼핑몰 사업을 중심으로 수익 기반을 확보한 가운데 용산 나진상가와 신정동 서부트럭터미널 부지 개발을 통해 부동산 사업 영역을 확대하는 모습이다.
서부티엔디 관계자는 <IB토마토>와의 통화를 통해 "이번 5500억원 규모의 PF 대출은 한 번에 전액을 인출하는 방식이 아니라 공사 진행 일정에 맞춰 단계적으로 자금을 조달하는 구조"라며 "조달 자금의 일부는 기존 브릿지론 상환에 활용하고, 나머지는 공사비 등에 투입할 예정"이라고 답변했다. 이어 "용산 개발사업은 당사가 보유한 토지에 건물을 짓는 자체 개발사업으로, 분양을 통한 매출 회수도 계획에 포함돼 있다"며 "분양이 원활하게 이뤄진다면 공사비 조달에는 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다"고 설명했다.
사업성에 대해서는 "용산 일대가 아직 개발 중이어서 주변 인프라가 충분히 갖춰지지 않은 측면은 있지만, 2031년 초 준공을 목표로 공사를 진행하는 만큼 향후 개발에 따른 입지 여건 개선을 기대하고 있다"며 "입지가 좋은 반면 분양가가 높은 점도 고려할 부분이 있다"고 덧붙였다.