[IB토마토 김소윤 기자] 서울 마곡 지식산업센터 '아이파크 디어반(이하 디어반)'이 300억원대 미분양이 남아 있는 가운데 시행사 단기 차입금이 급증했다. 시행사 지엠지개발의 단기 차입금이 800억원대로 늘었고, 금융기관별 차입 구성에도 큰 변화가 나타났다. 잔여 물량 해소가 절실하지만, 더딘 분양은 걸림돌로 작용 중이다.
마곡 아이파크 디어반 (사진=아이파크현산)
미분양 완성 건물 317억원
8일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 시행사 지엠지개발의 지난해 분양 수입은 54억 338만원으로 전년 344억 3211만원보다 84.31%(290억 2873만원) 줄었다. 감소 폭은 누적 분양 수입 증가 폭(14.10%)보다 약 6배 크다. 누적 분양 수입은 2024년 말 383억 1181만원에서 지난해 말 437억 1519만원으로 증가했다. 회사가 현재 디어반 시행만 맡고 있는 것을 고려하면 해당 단지의 분양 수입이 정체됐다고 볼 수 있다.
디어반의 지난해 기준 분양률은 40%를 밑도는 것으로 예측된다. 회사 감사보고서에 실제 계약 호실을 기준으로 한 분양률이 공개돼있지 않지만, 회계상 수치(총분양 예정 금액)를 통해 분양 진행 상황을 가늠할 수 있다. 지난해 말 총분양 예정 금액은 1167억 3464만원이다. 이 수치와 누적 분양 수입을 단순 비교하면 디어반의 지난해 분양률은 37.45%로 추산된다. 다만 계약이 이뤄져도 분양 대금 전액이 곧바로 매출로 인식되는 것이 아닌 만큼, 해당 수치는 실제 분양률과 차이가 있다.
재고자산에서도 미분양 규모가 작지 않다는 것이 확인된다. 지엠지개발의 미분양 완성 건물은 2024년 말 333억 8574만원에서 지난해 말 317억 2481만원으로 4.97%(16억 6094만원) 감소했다. 미분양 완성 건물은 공사가 끝난 건물 가운데 아직 분양되지 않아 시행사가 보유하고 있는 물량의 원가를 재고자산으로 잡아놓은 계정이다. 분양이 이뤄지면 해당 금액이 분양 원가로 대체되면서 재고자산에서 빠진다. 지난해 미분양 재고가 일부 소진됐지만 분양 수입 감소 폭과 비교하면 미미한 상황이다.
한편, 디어반은 서울 강서구 마곡동 D18-1블록에 들어선 마곡지구 첫 R&D(연구개발)형 지식산업센터로, 지하 5층~지상 11층, 연면적 약 7만 2300㎡ 규모다. 총 206실 가운데 118실은 일반분양, 88실은 임대 물량으로 구성됐으며 아이파크현산이 시공했다. 사업은 단순 도급이 아닌 공동사업 형태로 추진됐다. 지엠지개발은 사업관리와 운영을 맡고 손익 분배 지분 53%를 가지고 있다.
현장은 활기 띠지만…시행사 차입금은 오히려 증가
300억원이 넘는 미분양 완성 건물이 있지만 디어반 현장 분위기는 회계상 수치와는 다소 온도 차가 있었다. <IB토마토>가 직접 마곡 아이파크 디어반을 찾아가 본 결과, 건물 1층을 둘러싼 상업시설은 공실을 찾기 어려웠다. 건물 내부 공용공간 또한 정돈된 모습이었으며, 점심시간을 전후해 건물 안팎을 오가는 직장인과 방문객 역시 꾸준했다. 대규모 공실이 발생한 일부 지식산업센터에서 상가까지 함께 비어 있는 모습과는 사뭇 다른 분위기였다.
마곡 아이파크 디어반 (사진=IB토마토)
입지 역시 일정 수준의 유동인구를 뒷받침하는 모습이다. 마곡 업무지구 내에 자리한 데다 지하철역을 이용할 수 있는 역세권에 위치해 주변 오피스와 상업시설을 오가는 사람들의 통행도 이어졌다. 다만 현장에서 확인되는 상가 활성화나 유동인구만으로 지식산업센터 업무시설의 실제 분양률이나 공실률까지 판단하기는 어렵다. 감사보고서상 미분양 완성건물이 여전히 317억원 남아 있는 만큼, 외관상 활성화된 모습과 별개로 일반분양 118실의 실제 계약·입주 현황을 확인할 필요가 있다.
마곡 아이파크 디어반 (사진=IB토마토)
활기 띠는 현장과 달리 지엠지개발 자금조달 구조에는 변화가 나타났다. 회사의 지난해 말 단기차입금은 817억 2772만원으로 전년 말 746억 2599만원보다 9.52%(71억원) 늘어났다. 차입처 구성도 달라졌다. 한국투자캐피탈 차입금이 같은 기간 68억 6032만원에서 530억원으로 7.73배 급증했다. DB캐피탈(53억원)과 NH저축은행(10억 6000만원)이 새롭게 이름을 올렸다. 반대로 플랜업마곡 차입금은 371억원에서 159억원으로 줄었고, 신한캐피탈과 한국투자저축은행 등 기존 차입처의 잔액이 사라졌다.
한편, 시공사인
IPARK현대산업개발(294870)(이하 현산) 또한 해당 사업의 PF 일부를 직접 단기차입금으로 반영한다. 현산의 올해 상반기 보고서에 따르면 마곡 아이파크 디어반 시행사인 지엠지개발이 차주인 PF대출 가운데 자사 사업 참여지분에 해당하는 691억 8400만원을 단기차입금으로 계상했다. 지난해 말 716억 7500만원과 비교하면 24억 9100만원 감소했다. 현산이 단순 시공사에 그치는 것이 아니라 공동사업자로 참여하고 있는 만큼, 시행사 PF 가운데 자사 몫을 직접 차입금으로 인식하고 있는 셈이다.
현산 관계자는 <IB토마토>에 "최근 전반적인 시장 분위기와 외부 요인에도 마곡 일대는 대기업 입주와 관련 업종 활성화가 이어지며 업무·산업 중심지로 성장하고 있다"며 "마곡 아이파크 디어반 역시 역세권 입지와 향후 개발 기대요인을 바탕으로 다양한 업종의 실수요·투자수요를 대상으로 분양과 임대를 지속적으로 협의하고 있다"고 말했다.
스는 이어 "시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 입지와 개발 잠재력을 바탕으로 잔여 물량을 단계적으로 해소해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com