[IB토마토 김소윤 기자] 대방그룹 시행사들이 완전자본잠식에 빠졌지만, 계열사 지원에 힘입어 수원 이목지구 '디에르트 더 리체' 개발사업(이하 이목지구)을 이어가고 있다. 디비토건과 디비하우징, 디비종합개발 해당 사업 시행 3사는 계열사 차입을 통해 자금을 조달했고, 대방건설은 연대보증과 시공을 맡아 이목지구 사업을 뒷받침한다. 최근 이 사업은 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전환에 성공하며 사업 추진 기반을 마련했지만, 시행사들의 취약한 재무구조와 그룹 의존형 자금 조달 구조는 과제로 남아 있다.
수원 이목 디에트르 더 리체 Ⅱ. (사진=대방건설)
재무는 모두 마이너스, 그룹 지원으로 버티는 시행사들
5일 디비하우징 감사보고서에 따르면 수원 이목지구 개발사업은 대방그룹 계열사 간 신용보강을 바탕으로 자금을 조달하는 방식으로 추진되고 있다. 시행사인 디비토건과 디비종합개발은 에이블이목유동화전문(유)의 3400억원 PF에 공동 차주로 참여했으며, 대방건설은 같은 금액의 연대보증을 제공했다. 디비토건과 디비종합개발은 공동 차주로 상호 연대보증을 제공하고, 대방건설은 디비토건·디비종합개발·디비하우징 지분과 사업 관련 채권을 담보로 제공하는 등 그룹 차원에서 프로젝트 금융을 뒷받침한다.
시행 3사는 모두 대방건설 100% 자회사지만 역할에는 다소 차이가 있다. 디비하우징은 주택 개발과 분양을 중심으로 사업을 영위하고, 디비종합개발은 주거용 건물 개발·공급을 담당하는 시행 계열사다. 디비토건은 토목·건축 분야를 사업 목적으로 두고 프로젝트를 수행하는 개발 계열사로 수원 이목지구에서는 다른 시행사들과 함께 사업을 추진하고 있다. 실제 시공은 대방건설이 맡고 있으며, 시행 3사는 프로젝트별 시행과 자금 조달을 분담하는 구조다.
부동산 개발사업에서 일반적으로 활용되는 PF 구조다. 시행사는 토지 매입과 사업비를 먼저 투입한 뒤 분양대금으로 자금을 회수하는 구조여서 초기에는 대규모 자금 조달이 필요하다. 재무여력이 취약한 시행사의 경우 시공사나 계열사의 보증과 담보를 통해 금융기관의 신용을 보강하는 방식이 널리 활용한다.
실제 디비토건은 기존 토지브릿지론과 토지중도금 대출을 대부분 정리하고, 에이블이목유동화전문(유)을 통해 3400억원 규모 PF를 새롭게 조달했다. 업계에서는 기존 토지 매입 단계의 자금 조달 구조가 PF 중심으로 재편되면서 사업이 본격적인 개발 단계에 접어든 것으로 본다.
다만 디비토건과 디비하우징, 디비종합개발 모두 자본잠식 상태인 만큼 사업 추진 과정에서는 대방건설의 신용 지원이 중요한 역할을 하고 있다는 분석이다.
디비토건의 재무여력은 여전히 취약하다. 지난해 말 기준 자본총계는 마이너스(-) 485억원으로 전년(-302억원)보다 자본잠식 규모가 확대됐다. 미처리결손금도 307억원에서 490억원으로 59.52%(183억원) 늘었다. 영업활동현금흐름 역시 -947억원으로 전년(-644억원)보다 적자 폭이 커지며 본업에서 현금을 창출하지 못했다.
디비하우징과 디비종합개발도 상황은 크게 다르지 않다. 두 회사 모두 자본잠식 상태가 이어졌다. 영업활동현금흐름 적자와 PF대출, 용지 자산 등 주요 재무지표가 디비토건과 비슷한 수준을 나타냈다. 자본 규모와 단기차입금 등 세부 수치에는 일부 차이가 있었지만, 전반적인 재무구조와 자금조달 방식은 유사했다.
업계에서는 이 같은 재무구조가 세 회사가 동일한 수원 이목지구 개발사업을 공동으로 추진하는 과정에서 형성된 것으로 보고 있다. 각 법인이 사업의 일부를 맡고 있지만, 프로젝트 금융과 사업비 조달을 그룹 차원에서 통합적으로 설계·운영하면서 자산과 차입 구조가 비슷한 모습을 보인다는 설명이다.
1조 4598억 베팅한 이목지구…대방 자체사업의 시험대
자금 조달은 계열사 지원에 크게 의존하는 모습이다. 디비토건의 지난해 말 단기차입금은 909억원으로 전년(220억원)보다 4.13배 증가했다. 차입처별로는 대방건설이 전년(206억원)보다 4.04배 급증한 837억원으로 대부분을 차지했다. 디비건설과 디비산업개발, 대방하우징, 대방개발기업 등 다른 계열사에게도 운영자금을 차입했다.
디비하우징과 디비종합개발 또한 자금 조달 구조는 크게 다르지 않다. 시행 3사는 모두 단기 운영자금 상당 부분을 대방건설 등 계열사 차입으로 조달했다. 차입 규모와 금리, 보증 구조 역시 대부분 유사하다. 이목지구 사업을 동일한 금융 구조 아래 공동으로 추진하고 있는 것으로 분석된다. PF 금리는 연 3.03%로 동일하고, 대방건설의 연대보증과 계열사 간 상호 연대보증을 적용한 신용보강 구조도 동일하게 설계됐다.
계열사 지원은 현재에도 계속되고 있다. 디비토건은 지난 7월 계열사인 대방하우징으로부터 운영자금 명목으로 23억원을 단기 차입했다. 차입금리는 연 4.6%다. 업계에서는 시행사의 자체 재무여력만으로는 사업 운영자금 조달이 쉽지 않은 만큼 그룹 내부 차입을 활용하는 방식이 이어지고 있는 것으로 본다.
이에 대해 대방건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "계열사 차입은 사업 진행 과정에서 발생하는 일시적인 운영자금 성격"이라며 "분양대금이 유입되면 바로 상환하는 구조는 아니지만, 사업 진행에 따라 일정 기간을 두고 순차적으로 차입금을 상환할 계획"이라고 설명했다.
대방건설 협력사 관계자는 "대방건설 계열 시행사들은 독립적으로 움직이기보다는 그룹 차원의 자금 지원과 의사결정 체계 안에서 사업을 추진하는 경우가 많다"며 "사업 초기 자금이 많이 필요한 자체사업 특성상 대방건설이 자금 조달과 신용보강 역할을 맡고, 시행 계열사들이 사업을 수행하는 구조로 이해하면 된다"고 언급했다.
그는 이어 "이목지구처럼 대규모 자체사업은 시행사만의 신용으로 추진하기보다 그룹 차원의 지원을 전제로 금융을 조달하는 사례가 적지 않다"며 "대방건설이 보증과 자금 지원을 맡고 시행 계열사들이 역할을 나누는 방식은 업계에서도 일반적인 구조"라고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com