[IB토마토 김소윤 기자]
대우건설(047040)이 지난해 대규모 손실을 선반영한 시화MTV 푸르지오 디 오션의 공사비 회수 여부에 관심이 쏠린다. 아파트 분양은 마무리됐지만 오피스텔과 상가 부진이 장기화하면서 시행사의 자금 사정이 악화됐고, 이는 공사비 회수 지연과 대손충당금 확대로 이어졌다. 예상 손실은 회계에 대부분 반영했지만 실제 현금이 유입되기 전까지 재무 부담은 남아 있다.
시화멀티테크노밸리(MTV) 푸르지오 디 오션 (사진=IB토마토)
아파트는 입주 시작…손실은 오피스텔·상가에서
31일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 대우건설의 지난해(2025년) 연결 기준 유동채권 대손충당금은 1조 3637억원으로 전년(7157억원)보다 90.55%(6480억원) 증가했다. 회사가 지난해 국내외 부실 사업장의 손실을 대거 반영하면서 회수 위험이 있는 채권에 대해 대손충당금을 추가로 설정했기 때문이다. 지난해 단행한 이른바 '빅배스(Big Bath, 예상 손실 선반영)'가 재무제표에 반영된 결과다.
증가분 대부분은 매출채권에서 발생했다. 작년 매출채권 대손충당금은 9293억원으로 전년(3512억원) 대비 2.65배 늘어났다. 전체 대손충당금에서 차지하는 비중도 68.15%였다. 단기 기타수취채권 또한 3641억원에서 19.29%(702억원) 증가한 4343억원이다. 공사를 수행해 발생한 채권 중 회수 가능성이 낮아진 금액을 보수적으로 평가해 손실을 선반영한 것으로 해석된다.
시화MTV 푸르지오 디 오션은 대우건설이 지난해 손실을 반영한 대표 사업장이다. 시화MTV 푸르지오 디 오션은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 MTV 주상복합 1블록(거북섬)에 들어선 주상복합 단지다. 지하 2층~지상 35층 규모로 아파트 400가구(전용면적 78·90·100㎡)와 오피스텔 584실, 판매시설로 구성됐다. 모집공고상 입주 예정 시기는 2026년 5월이었으며, 현재는 아파트를 중심으로 입주가 진행되고 있다.
회사는 지난해 지방 미분양 확대와 일부 해외 프로젝트의 원가 부담 등을 반영해 해당 사업장의 대규모 손실을 인식했다. 시화MTV를 비롯해 대구 달서 푸르지오 시그니처, 고양 향동 지식산업센터 등 미분양 사업장 역시 실적에 영향을 미쳤다. 이들 사업장의 예상 손실을 지난해 재무제표에 상당 부분 반영한 것이다.
대우건설에 따르면 아파트는 분양이 대부분 마무리돼 입주가 시작됐지만, 오피스텔과 하부 상가는 여전히 사업의 부담 요인으로 남아 있다. 대우건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "아파트는 분양이 다 끝났고 입주도 시작했다"며 "문제는 오피스텔과 하부 상가로, 분양이 거의 이뤄지지 않은 것으로 알고 있다"고 밝혔다.
시화멀티테크노밸리(MTV) 푸르지오 디 오션 1층 상가 모습 (사진=IB토마토)
아파트 완판에도 사업성 흔들…주상복합의 역설
아파트 분양이 마무리 단계에 돌입했지만 손실이 발생한 배경으로 '주상복합 사업의 수익 구조'가 꼽힌다. 업계에 따르면 주상복합 사업은 아파트 분양만으로 사업비를 모두 회수하기보다 오피스텔과 상업시설 분양을 통해 추가 수익을 확보하는 구조가 일반적이다. 이들 시설의 분양이 부진하면 시행사의 자금 사정이 악화되면서 사업 전체의 수익성과 현금흐름에 영향을 미칠 수 있다.
대우건설도 시화MTV 푸르지오 디 오션의 경우 아파트는 모두 분양을 마쳤지만 오피스텔과 하부 상가의 부진이 사업성 악화의 핵심 요인이 됐다고 설명한다. 대우건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "시행사의 자금 사정으로 공사비 회수가 원활하지 않았다"며 "공사비를 회수하지 못하면서 손실을 반영하게 된 사업장"이라고 말했다.
시화멀티테크노밸리(MTV) 푸르지오 디 오션 1층 상가 모습 (사진=IB토마토)
PF(프로젝트 파이낸싱) 업계에서는 이러한 구조가 시공사의 공사비 회수에도 영향을 줄 수 있다고 언급한다. 한 PF 금융업계 관계자는 "아파트 분양이 완료됐더라도 사업 전체의 현금흐름이 곧바로 시공사 공사비 회수로 이어지는 것은 아니다"라며 "통상 사업비와 금융비용 등을 우선 정산한 뒤 잔여 자금으로 공사비가 지급되는 구조인 만큼, 오피스텔과 상업시설 분양이 부진하면 시행사의 자금 여력이 약해져 공사비 지급도 늦어질 수 있다"고 말했다.
그는 이어 "주상복합 사업은 오피스텔과 상업시설이 수익성을 좌우하는 경우가 많아 이들 시설의 판매가 부진하면 시행사의 현금흐름은 물론 시공사의 채권 회수에도 영향을 미칠 가능성이 있다"고 덧붙였다.
주목할 점은 대우건설이 손실을 미분양 자산이 아니라 공사비를 회수하지 못할 가능성에 먼저 반영했다는 점이다. 최근 사업보고서에 따르면 최근 2년간 재고자산평가손실과 재고자산평가손실환입은 모두 '0원'이었다. 미분양 주택의 가치를 낮춰 손실을 인식한 것이 아니라, 시행사로부터 받지 못할 가능성이 있는 공사비와 대여금 등에 대해 대손충당금을 쌓는 방식으로 예상 손실을 반영한 것이다.
'집값이 떨어져 손실이 난 것'이라기보다 '공사비를 제때 받지 못할 가능성'을 회계에 우선 반영했다. 향후 시행사의 자금 사정이 나아져 공사비가 실제 회수되면 재무 부담도 일부 완화될 수 있다는 얘기다. 공사비 회수가 계속 늦어질 경우 현금 유입 또한 지연돼 자금 부담은 이어질 수 있다. 대우건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "예상되는 손실은 지난해 대부분 반영한 상태"라고 부연했다.
주말 관광객 늘었지만…거북섬 상권 회복은 아직
취재를 위해 방문한 시흥 거북섬 일대는 아파트 입주가 진행되면서 주거지역으로는 점차 모습을 갖춰가고 있었다. 대우건설의 '시화 MTV 푸르지오 디오션' 단지에는 입주민들의 차량이 드나들었고, 정부와 시흥시가 해양생태과학관 등 관광·문화 인프라를 조성하면서 주말에는 가족 단위 방문객과 관광객의 발길도 이어졌다.
실제 해안 산책로와 주요 상권에는 방문객들이 눈에 띄었지만, 단지 저층 상가와 인근 상업시설은 여전히 공실이 적지 않았고 일부 점포만 영업을 이어가는 등 기대했던 수준의 상권 활성화로는 이어지지 못하는 모습이었다.
거북섬에 위치한 해양생태과학관 (사진=IB토마토)
현장에서는 유동인구 증가만으로는 상권 회복에 한계가 있다는 목소리가 나왔다. 인근 공인중개사 관계자는 "아파트 입주는 계속되고 주말이면 사람들이 많이 찾지만, 상가와 오피스텔을 살릴 정도의 수요는 아직 부족하다"며 "관광객이 잠깐 들렀다 가는 수준을 넘어 장시간 머물 수 있는 대형 집객시설이 들어와야 상권이 본격적으로 살아날 것이라는 이야기가 나온다"고 말했다.
한 건설업계 관계자도 "거북섬의 관광 인프라가 조금씩 갖춰지고 있지만, 상업시설의 수익성을 끌어올리기에는 아직 역부족이라는 평가가 많다"고 전했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com