[IB토마토 송혜림 기자] 한국토지주택공사(LH)가 공공주택 물량 감소와 임대 운영 손실로 수익성이 악화했다. 현금 창출력이 줄어든 상황에서 총차입금은 늘어 이자 비용 갚기도 빠듯해졌다. 다만 정부의 제도적 지원과 유상증자에 대한 가능성으로 향후 재무 융통성은 안정적일 거란 긍정적인 분석이 나온다. LH는 재무 안정화에 대한 기대감으로 회사채 신용등급을 동일하게 'AAA'를 유지했다.
NH투자증권 전경. (사진=NH투자증권)
6일 한국신용평가에 따르면 LH의 지난해 매출은 13조 5574억원으로 전년 대비 12.9% 줄어들었다. 영업이익은 6413억원 적자 전환했다. 영업이익은 2021년 5조 6486억원에서 2023년에 437억원까지 감소했다가 2024년 다시 3404억원으로 반등했다. 그러나 지난해 높은 고정비 부담으로 결국 마이너스로 돌아섰다.
LH는 국가의 토지 및 주택 정책에 따른 업무를 수행하고 있어 정부에 대한 종속성이 매우 높다. 보통 대규모 개발사업을 진행함에 따라 부동산 경기, 각 사업의 추진 시기와 성과에 따라 영업 실적의 변동성이 큰 편이다.
LH는 지난 2021년엔 부동산 시장 호조로 역대 최대 실적을 기록하였으나 2022년 이후 금리 인상과 부동산 시장 침체로 매출 규모가 감소하여 수익성이 악화했다. 2024년에는 임대주택의 분양전환 및 공공주택 입주 물량 증가 등에 따라 실적이 소폭 회복됐지만, 지난해 공공주택 입주 물량 감소와 임대 운영 손실 확대로 수익성 악화가 불가피했다.
LH는 공사 사업 구조상 공공주택사업, 공공주택 관리 사업, 행정중심복합도시 건설사업 등 손실 보전 대상 공익사업의 손실액을 신도시, 택지개발 등 일반 사업 부문의 이익으로 보완하고 있다. 다만 지난해 손실보전대상사업의 영업적자가 2조 3886억원인 반면, 일반 사업 부문은 1조 7396억원 이익을 거둬들였다. 이익 규모 자체는 전년보다 59.6% 커졌지만 손실보전대상사업의 손실을 메우기에 부족했다.
한국토지주택공사 재무지표. (사진=한국신용평가)
신도시, 임대주택건설 등 정책사업 누적 및 공사비 상승 등으로 부채 규모도 증가세다. 총부채는 160조 1000억원에서 173조 7000억원으로 늘었다. 총차입금은 109조 5020억원으로 12.4% 증가했고, 총차입금에서 현금성 자산을 제외한 순차입금은 107조 4011억원으로 16% 늘었다.
부채비율도 230.8%로 전년 말 대비 13.1% 상승했다. 통상 100~200% 범위 내 부채비율을 안정적 범위라 본다. 차입금의존도는 44%로 2.3% 올랐다. 증권가에선 앞으로도 신축 매입 임대 및 공공주택 공급 확대 등 대규모 정책사업에 대한 투자자금 지출로 인해 재무 부담이 지속될 것으로 전망했다.
현금 창출력이 약화한 상황에서 막중한 재무 부담은 경영 위기로 이어질 수 있다. 기관의 실제 현금 창출 능력을 나타내는 EBITDA(상각 전 영업이익)는 1조 410억원으로 46.8% 감소했다. 최근 5년간 가장 낮은 수치다. EBITDA 대 이자 비용은 4.5배에서 2.1배로 낮아졌다. 현재 현금 창출력으론 이자 비용 갚기도 막막해졌다는 걸 보여준다.
다만 정부의 정책 실행기관으로서 재무 융통성은 안정적이란 평가가 나온다. 외국 차입 및 사채 발행 시 정부의 원리금 상환 보증, 공공사업 손실 보전, 정부 차입금 후순위 인정 등에 대한 법적 근거 등을 고려할 때 정부의 지원 가능성이 높다고 판단돼서이다. 이에 한국신용평가는 어려운 경영 환경 속에서도 한국토지주택공사의 기존 회사채 신용등급 'AAA(안정적)'를 유지했다.
김규완 한국신용평가 애널리스트는 보고서에서 "주택공급 확대 방안에 따라 공공택지 매각이 중단되고 직접 시행을 통해 공공주택이 공급될 경우 추가적인 재무 부담의 확대가 예상된다"면서도 "다만 정부의 제도적 지원 및 유상증자 등에 기반한 공사의 재무 융통성은 안정적으로 유지될 전망"이라고 말했다.
송혜림 기자 diving@etomato.com