스타필드 고양, 연결 자회사 중 '독보적 캐시카우' 안착수원·하남·안성도 핵심 사업구조…관계회사 수익 반영순차입금 매출 웃돌아…레버리지 부담 속 체력은 보강
[IB토마토 김소윤 기자]
신세계(004170)그룹의 건설·부동산 계열사인 신세계프라퍼티가 '스타필드 고양'을 비롯한 운영 자산을 중심으로 안정적인 수익 기반을 다지고 있다. 이미 자리 잡은 점포들이 '캐시카우(수익창출원)' 역할을 하며 포트폴리오를 뒷받침하는 가운데 화성·광주·청라 등 차세대 복합개발 사업을 추진할 재무적 여력도 확보하는 모습이다. 다만 순차입금이 매출을 웃도는 수준인 만큼 레버리지 부담은 여전해 운영 자산에서 창출되는 현금흐름이 이를 얼마나 지탱할 수 있을지가 관건으로 꼽힌다.
스타필드 빌리지 (사진=신세계프라퍼티)
문 연 스타필드가 돈 벌었다…고양·수원·하남·안성 수익축 부각
6일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신세계프라퍼티의 최근 사업보고서상 연결대상 종속기업 가운데 스타필드 고양의 수익 기여가 두드러졌다. 이곳은 지난해 1202억원의 영업수익과 413억원의 순이익을 기록했다. 연결대상 종속기업 중 순이익을 낸 곳은 스타필드 고양과 캡스톤APAC일반사모투자신탁2호(1236억원) 등 일부였다. 캡스톤APAC의 경우 투자신탁 성격이 강하다는 점에서 실제 복합쇼핑몰 운영 자산으로 안정적인 매출과 이익을 동시에 내는 곳은 스타필드 고양이 대표적인 것으로 보인다.
스타필드 고양은 연결대상 종속기업으로 분류돼 신세계프라퍼티의 영업수익과 순이익이 연결 재무정보에 직접 반영된다. 이 같은 운영 자산의 기여 속에 회사의 지난해 연결 영업수익은 7664억원으로 전년 4300억원보다 78%나 크게 늘었고, 영업이익도 1373억원에서 4674억원으로 240%나 확대됐다. 당기순이익 역시 797억원에서 3345억원으로 320% 가량 증가했다.
신세계화성, 에스피남양주별내PFV, 스타필드 광주 등 나머지 종속기업들은 아직 영업수익이 발생하지 않았거나 제한적이었다. 신세계화성은 자산 2883억원을 보유하고 있지만 지난해 영업수익 없이 142억원의 순손실을 기록했다. 자산 1095억원, 부채 793억원 규모의 에스피남양주별내PFV 또한 영업수익은 없었다. 스타필드 광주 역시 자산 400억원 수준이지만 영업수익은 발생하지 않았다. 이들 법인은 스타필드 고양처럼 이미 운영이 안정화돼 수익을 내는 자산과 달리, 현 단계에서는 매출보다 자산 증가가 먼저 나타나는 사업으로 풀이된다.
신세계프라퍼티의 실질적인 수익원은 연결 자회사인 고양점에만 국한되지 않는다. 50% 이상 지분을 보유한 스타필드 하남·안성·수원 등 '공동기업'들이 든든한 '뒷배' 역할을 하고 있다. 이들은 회계상 연결 매출에 전액 합산되지는 않지만, 각 법인의 순이익 중 신세계프라퍼티 지분율에 해당하는 몫이 지분법손익으로 반영된다. 지난해 스타필드 하남은 당기순이익 408억원, 스타필드 안성은 124억원, 스타필드 수원은 153억원을 기록했다.
특히 스타필드 수원은 신세계프라퍼티가 보유한 순자산지분액이 2559억원, 장부금액이 2560억원 수준으로 공동기업 스타필드 자산 가운데 가장 큰 축으로 나타났다. 순자산지분액은 해당 공동기업의 순자산 중 신세계프라퍼티 지분에 해당하는 몫을 뜻하는데, 이 금액이 크다는 것은 수원이 신세계프라퍼티가 지분법으로 보유한 스타필드 자산 중 재무적 비중이 가장 크다는 의미다.
하남과 안성도 이미 운영 단계에 들어선 복합쇼핑몰로 고양과 함께 스타필드 포트폴리오를 뒷받침하고 있다. 스타필드 하남과 스타필드 안성의 순자산지분액은 각각 442억원, 1275억원인 것으로 나타났다. 다만 이들 장부금액은 전년보다 줄었는데, 이는 주석상 유상감자와 배당금 수령 등이 반영된 것으로, 영업력 약화로 해석하기는 어렵다. 이미 운영 단계에 들어선 자산에서 투자금 일부를 회수하거나 이익을 배분받은 영향이 장부금액 감소로 나타난 것으로 볼 수 있다는 해석이다.
순차입금은 매출 상회로 부담이지만, 재무 완충력은 '개선'
신세계프라퍼티는 전통적인 분양형 시행사와 달리 개발 이후 자산을 보유·운영하며 수익을 창출하는 '운영형 디벨로퍼' 모델을 구축하고 있다. 이마트와 신세계의 출자로 출발해 스타필드 등 리테일 부동산으로 성장한 회사는 화성국제테마파크, 동서울터미널, 센터필드 오피스 등으로 사업 영역을 넓혀 '복합공간 플랫폼'으로 진화 중이다.
핵심은 개발·운영·자산관리·재투자를 하나의 흐름으로 이어 붙인 데 있다. 1500개 이상 브랜드 네트워크를 기반으로 한 공간 운영과 자본 파트너링을 통해 자산관리 기능을 강화하고, 스타필드 고양 등 운영 자산에서 창출한 현금을 신규 개발에 재투입하는 방식이다. 스타필드 자산의 리츠화 등 자본 재활용 전략까지 더해 외부 자본을 끌어들이는 확장 기반도 마련 중이다. 분양 수익에 의존하기보다 운영 수익과 자본시장 연계를 통해 플랫폼형 성장 체계를 구축하고 있다는 평가다.
운영형 모델의 지속 가능성을 판단하려면 결국 이를 지탱하는 재무 체력이 중요한데, 부채비율은 개선되는 흐름이다. 지난해 말 기준 부채비율은 84%에서 65%, 순차입금비율은 43%에서 31%로 낮아졌다. 지난해 순차입금은 약 8563억원이다.
순차입금비율이 줄었음에도 지난해 매출액을 보면 레버리지 부담은 여전하다. 신세계프라퍼티의 지난해 매출은 7660억으로 순차입금보다 903억원 적다. 회사는 해당 부담을 낮추기 위해 부채 축소와 자본 확충을 통해 재무 완충력을 점진적으로 강화 중이다.
다만 화성국제테마파크, 스타필드 청라·창원, 동서울터미널 등 대형 프로젝트의 투자 집행이 본격화되면 자금 수요는 다시 확대될 가능성이 크다. 향후 관건은 운영 자산에서 발생하는 안정적인 현금흐름과 리츠 등 자본 재활용 전략이 대규모 개발사업에 따른 레버리지 부담을 얼마나 흡수할 수 있느냐다.
신세계프라퍼티는 <IB토마토>와의 통화에서 "스타필드 점포의 영업 활성화와 다양한 부동산 개발사업 참여가 매출과 영업이익 증가로 이어졌다"라며 "실제 스타필드 수원은 개장 1년 만에 누적 방문객 1900만명을 기록했고, 스타필드 빌리지 운정 역시 개장 100일 만에 210만명을 돌파하는 등 빠르게 지역 생활 인프라로 안착했다"고 설명했다.
향후 계획에 대해서는 "단순 쇼핑몰을 넘어 엔터테인먼트, 스포츠, 휴양·레저, 문화, 오피스 기능을 결합한 차세대 복합쇼핑몰을 추진 중"이라며 "스타필드 창원, 스타필드 청라, 스타베이 시티 등을 순차적으로 선보이고, 동서울터미널 복합개발사업도 병행해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com