생각공장 구로 405억 매출 취소…입주·대금 회수 지연분양수입 급감…사측 "사업별 매출 인식 차이"서울역·서울숲·성수 오피스 추진…실적 가시화 주목
[IB토마토 김소윤 기자]
SK디앤디(210980)가 지식산업센터(이하 지산) 부진 여파로 매출 감소와 입주 지연을 겪으며 실적 변동성이 커지고 있다. 생각공장 구로에서는 일부 수분양자 파산으로 405억원의 매출이 취소됐고, 군포 트리아츠 역시 입주 성과에 따라 우발채무 부담이 달라질 수 있다. 기존 지식산업센터 사업의 실적 기여가 약해진 상황에서 서울역, 서울숲, 성수 등 오피스 개발 프로젝트가 향후 실적 회복의 새로운 축이 될 수 있을지가 관심사다.
SK디앤디가 지분투자 및 PM역할 수행한 문래동오피스 (사진=SK디앤디)
분양수입 급감…생각공장·군포 트리아츠 부담은 여전
11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 SK디앤디의 작년 분양 수입(연결 기준)은 2154억원으로 전년(7191억원) 대비 70.05%(5037억원) 급감했다. 전체 매출에서 차지하는 비중도 82.57%에서 48.31%로 34.26%p 축소됐다. 올해도 크게 다르지 않다. 올해 1분기 분양 수입은 291억원으로 전체 매출(703억원)의 41.36%를 차지했다.
용역·공사수입은 대조적이었다. 지난해 용역 수입은 710억원으로 전년(262억원)보다 2.71배 늘어났다. 공사 수입도 334억원에서 619억원으로 85.20%(285억원) 증가했다. 용역·공사수입이 전체 매출에서 비중 또한 2024년 6.8%에서 지난해 29.8%로 커졌다. 올해 1분기 역시 31.3%를 기록해 비중이 확대되는 중이다.
군포역세권 복합개발사업(트리아츠) (사진=SK디앤디)
최근 분양수입 감소 이유로 '지산 사업의 부진'이 꼽힌다. 현재 SK디앤디의 수주잔고에서도 해당 사업의 비중은 여전히 크다. 올해 1분기 말 회사의 공시 대상 수주잔고는 2449억원이다. 사업장별로는 생각공장 구로 1307억원, 군포역 복합개발사업 634억원으로 전체 약 79%를 차지했다.
지난해 10월 준공된 생각공장 구로는 80%를 웃도는 분양률에도 입주가 지연되고 있다. 올해 1분기에는 일부 수분양자의 파산으로 약 405억원의 매출 취소까지 발생했다. 매출채권 회수 관련 차입금 상환 또한 늦어지면서 올해 3월 말 기준 담보대출 지급보증 332억원, 중도금대출 연대보증 1699억원이 남아 있다. 해당 사업 부진 등으로 SK디앤디는 올해 1분기 93억원의 영업손실을 기록했다. 군포 트리아츠 역시 분양·입주 실적에 따라 본PF(프로젝트 파이낸싱) 자금보충 1600억원, 중도금대출 연대보증 3221억원 등 관련 우발채무 부담이 확대될 가능성이 있어 향후 입주 성과가 재무부담 완화의 주요 변수로 꼽힌다.
SK디앤디 측은 분양수입 비중이 높게 나타난 것은 개발사업별 수익 인식 시점에 따른 영향으로, 이를 회사의 사업 포트폴리오가 분양 중심이라는 의미로 보기는 어렵다는 견다. SK디앤디 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "용역과 공사수익은 공정 진행률에 따라 인식되는 반면, 큰 비중을 차지하는 매각수익은 사업별 매각 시점에 따라 분기별로 동일하게 인식되지 않는다”며 “전체 추진 사업을 기준으로 보면 오피스 개발 프로젝트가 중심"이라고 말했다.
오피스 파이프라인 확대…자산 매각도 병행
2004년 설립된 SK디앤디는 오피스텔 분양을 비롯해 오피스와 호텔, 지식산업센터, 물류센터 등 다양한 부동산 자산을 개발·운영해 온 종합 부동산 디벨로퍼다. 특정 자산군에 집중하기보다 개발과 임대·운영, 매각을 아우르는 방식으로 사업을 영위한다.
최근에는 연결 자회사 디앤디프라퍼티솔루션을 통한 용역·공사사업도 실적의 한 축을 차지한다. 지산의 분양 실적이 주춤한 사이 기존 개발·운영사업과 자회사 사업에서 발생하는 수익의 존재감이 상대적으로 커진 것이다.
현재 추진 중인 개발사업에서는 오피스 프로젝트가 두드러진 모습이다. SK디앤디는 서울역 오피스와 서울숲 오피스, 성수복합개발, 송파복정복합개발 등 다수 프로젝트에 지분을 출자하며 개발사업을 이어가고 있다.
오피스·복합개발 프로젝트와 관련한 담보 제공도 이뤄지고 있다. 올해 3월 말 기준 서울숲 오피스 관련 디디아이에스에프피에프브이 지분에는 1순위 1884억원과 2순위 324억원 등 총 2208억원의 담보가 설정됐다. 송파복정복합개발 관련 송파비즈클러스터피에프브이 지분에도 25억원의 담보가 설정돼 있다. 이들 프로젝트가 아직 사업 초기 단계인 만큼 향후 사업 진행과 이익 실현 여부가 실적 개선의 주요 변수로 꼽힌다.
다만 이들 사업이 실적에 곧바로 이바지하기는 쉽지 않을 전망이다. 상당수 프로젝트가 착공 또는 사업 초기 단계에 있는 데다 개발사업 특성상 자산 매각 시점에 따라 수익 인식 시기에도 차이가 발생하기 때문이다.
박찬보 한국기업평가 선임연구원은 "서울역 오피스와 송파복정복합개발, 서울숲 오피스, 성수복합개발 등 다수 프로젝트에 지분을 출자했지만 아직 사업 초기 단계인 점을 고려하면 이익창출력 회복을 통한 재무부담 완화까지는 시일이 걸릴 전망"이라며 "향후 예정 프로젝트의 진행 경과와 입주 성과 개선을 통한 운전자본 회수 수준, 우발채무 해소 여부 등을 모니터링할 필요가 있다"고 분석했다.
보유자산 매각도 병행하고 있다. SK디앤디는 남양주 진접 토지에 대한 매각 계약을 체결한 상태로, 향후 거래 종결 절차를 거쳐 자산 회수에 나설 예정이다. 이 밖에도 명동N빌딩과 충무로 오피스, 이천 물류센터, 신사동 오피스 캔버스랩, 명동 청휘빌딩 호텔 등 보유자산에 대해서도 매각 계약을 체결하며 자산 유동화를 추진하는 것으로 알려져 있다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com