대구 사업장 4곳 중 2곳 상환 완료로 PF 리스크 해소잔여 사업장 리파이낸싱으로 만기 조정…관리 국면 전환일부 미분양 변수 여전…시장 상황 따라 사업 마무리 좌우
[IB토마토 김소윤 기자] 현대엔지니어링의 대구 지역 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 상환과 리파이낸싱을 병행하며 전반적인 우려가 완화되는 흐름을 보이고 있다. 대구 내 주요 사업장 4곳 가운데 2곳은 대출 상환을 완료하며 PF가 종료돼 시공사의 보증 부담에서 벗어난 상태다. 나머지 사업장 역시 리파이낸싱을 통해 만기 구조를 조정하며 사업을 이어가고 있는 것으로 파악된다. 업계에서는 전반적으로 리스크가 관리 가능한 수준으로 내려왔다는 평가가 나오지만, 일부 미분양 물량이 남아 있어 향후 분양 속도와 시장 상황이 사업 마무리의 변수로 작용할 전망이다.
대구 동인동 주상복합 신축사업 (사진=현대엔지니어링)
대구 PF 2곳 상환 완료…716억원 규모 보증 부담 해소
4일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 현대엔지니어링은 대구 지역 주상복합 PF 사업장 4곳 가운데 2곳에서 대출 만기 상환이 이뤄지며 연대보증 의무가 해소된 것으로 나타났다. 에이치케이감삼 사업장(대구 감삼동 주상복합, 약 340억원 규모)은 지난해 8월 18일, 웰메이드하우징 사업장(대구 수성동 주상복합, 약 376억원 규모)은 같은 해 1월 10일 각각 만기를 맞아 상환이 완료되면서 해당 PF는 종료된 상태다. 이에 따라 약 716억원 규모의 PF 보증 부담이 해소되며 시공사의 우발채무 리스크도 일부 완화된 것으로 해석된다.
나머지 잔여 사업장 2곳은 연초 리파이낸싱(차환)을 통해 만기 구조를 조정한 것으로 알려졌다. 먼저 메테우스칠성제일차가 추진한 대구 주상복합 사업(힐스테이트 칠성 더오페라)은 기존 사모사채(대출잔액 약 300억원, 만기 2026년 4월 29일) 구조를 유지하면서 연장에 나선 것으로 파악된다. 이어 같은 사업 주체의 또 다른 PF는 약 424억원 규모로, 2026년 1월 만기를 앞두고 올해 1월 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 형태로 전환되며 차환이 이뤄진 것으로 나타났다.
'힐스테이트 칠성 더오페라' 중 일부 사업에는 약 1363억원 규모의 현대엔지니어링 책임준공 약정이 포함된 것으로 확인된다. 이는 공사 지연이나 미준공 시 시공사가 일정 범위 내에서 채무를 부담하는 것으로, 금융기관 입장에서는 안정성을 높이는 장치로 작용한다. 다만 사업이 장기화될 경우 해당 약정 역시 시공사의 잠재적 부담으로 이어질 수 있다는 점에서 향후 분양 및 사업 진행 속도가 중요 변수로 꼽힌다.
이와 함께 동인동디엠이 추진한 대구 동인동 주상복합 사업 역시 만기 도래를 앞두고 연초 리파이낸싱(차환)이 이뤄진 것으로 파악된다. 해당 PF는 약 300억원 규모의 ABSTB 구조로, 당초 2026년 1월 26일 만기를 앞두고 있었으나 차환을 통해 만기를 이어간 상태다. 이에 따라 대구 지역 사업장들은 상환 혹은 리파이낸싱을 통한 '관리 국면'으로 전환된 모습이다.
대구 동인동 주상복합 사업은 그간 두 번의 리파이낸싱을 거치며 자금 부담을 단계적으로 줄여온 것으로 나타났다. 초기 약 3380억원 규모였던 PF는 중간 재편을 거쳐 현재 약 1270억원 수준까지 감소했고, 남은 자금은 만기를 2028년까지 연장해 관리하고 있는 상태다. 이 가운데 현대엔지니어링이 부담하고 있는 연대보증 규모는 300억원 수준이다.
우려 낮췄지만 미분양 변수…"대구 PF 관리 가능 수준"
업계에서는 현대엔지니어링의 대구 PF 사업장이 전반적으로 관리 가능한 수준으로 들어섰다는 평가가 나온다. 이미 일부 사업장은 상환을 통해 정리됐고, 잔여 사업장 역시 리파이낸싱을 통해 급격한 유동성 리스크는 낮춘 상태라는 분석이다.
특히 대구는 분양 경기가 녹록지 않은 비수도권 지역으로, 미분양 물량이 누적된 시장으로 평가받는다. 다만 이번에 대구 사업장 2곳의 PF가 상환되면서 현대엔지니어링이 현재 보유한 대구 내 PF 사업장은 2곳으로 줄어든 상태다.
현재 잔여 사업장들은 도급계약 형태로 진행되고 있어 현대엔지니어링이 직접 분양 수익을 가져가거나 미분양 물량을 부담해야 하는 것은 아니다. 다만 분양 수익이 확보돼야 공사대금을 온전히 회수할 수 있는 만큼, 분양률이 저조할 경우 공사비 회수 지연이나 일부 미회수로 이어질 가능성은 여전히 존재한다.
이 중 대구 동인동 주상복합 사업은 지난해 준공됐음에도 일부 미분양 물량이 남아 있는 것으로 파악된다. 통상 준공 이후에는 분양 잔금 등을 통해 PF를 정리하는 것이 일반적이지만, 해당 사업은 리파이낸싱을 통해 자금 운용을 이어가고 있는 모습이다. 이는 사업 자체에 문제가 있다기보다 분양과 현금 회수가 진행되는 과정에서 금융 만기를 연장해 시간을 확보한 것으로 해석된다.
대구 지역의 분양 시장이 둔화된 상황에서 이러한 흐름이 장기화될 경우 리스크로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 미분양 해소가 지연되면 자금 회수 시점이 뒤로 밀릴 수 있고, 단기 차환이 반복될 경우 시장 상황에 따라 유동성 부담이 확대될 가능성도 있다. 업계에서는 PF 잔액은 줄었지만, 분양 속도에 따라 최종 리스크가 좌우되는 상황이라고 보고 있다.
미분양 물량이 여전히 남아 있는 상황이지만, 과거처럼 시장 전반을 흔들 정도의 심각한 수준은 아니라는 평가도 나온다. 현대엔지니어링 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "리파이낸싱이나 유동화증권 발행 등을 통해 대출 만기를 관리해왔으며, 대부분 사업장의 만기가 약 1~2년가량 연장된 상태"라며 "사업성에 큰 문제가 있어서라기보다 분양과 자금 회수 흐름에 맞춰 만기를 조정한 것"이라고 설명했다.
대구 동인동 주상복합사업의 관리형 토지신탁을 맡은 하나자산신탁 관계자도 "현재 일부 미분양 물량이 남아 있지만 규모가 크지 않은 수준이며, 분양이 이어지면서 점진적으로 해소될 것으로 보고 있다"며 "사업 전반의 진행에는 큰 문제가 없는 상태"라고 답변했다. 관리형 토지신탁은 신탁사가 사업 자금과 분양대금을 직접 관리하며 자금 집행을 통제하는 방식으로, 금융기관 입장에서는 리스크를 낮추는 장치로 활용된다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com