25일 업계에 따르면 최근 다시 공개된 호반써밋 3차 본청약 입주자모집공고에 84㎡형 기준 대지비는 기존 1억6752만원에서 2억3740만원으로 41% 상승한 것으로 확인됐다. 반면 건축비는 약 3억원으로 사전청약 당시(2억9100만원)와 큰 차이가 없었다. 호반산업은 최근까지 지난 2022년 사전청약 당시 분양가 대비 올해 10월 본청약 분양가가 1억원 가까이 상승한 원인을 건축비로 설명해 왔다. 그러나 최근 분양가 상승 이유를 대지비 상승 때문이라고 설명을 바꾼 것이다.
앞서 지난 2022년 사전청약 당시 4억6000만원이던 84㎡형 분양가가 올해 10월 본청약 단계에서 5억5000만원 안팎으로 오르자, 청약자들 사이에서는 인상 근거를 놓고 논란이 이어져 왔다. 이에 사전청약자들은 결국 정보공개 청구까지 진행했고, 호반산업은 분양가 구성에서 대지비는 거의 변동이 없었고, 건축비(기본형건축비＋건축비가산비)가 2억9000만원에서 3억6000만원 이상으로 올라 분양가 인상이 불가피하다고 밝힌 바 있다.
관할 인천서구청 역시 본청약 분양가 상승 근거로 건축비 인상을 제시했다. 그러나 실제 건축비 상승 폭은 제한적이었을 것으로 분석된다. 실제 국토교통부 고시 기준 기본형 건축비는 2022년 평당 639만원에서 올해 740만원으로 약 16% 올랐고, 표준 건축비도 같은 기간 12% 상승하는데 그쳤다.
심지어 해당 단지는 분양가상한제가 적용되는 곳이다. 분상제 단지의 분양가는 대지비·건축비·가산비 등을 합산해 산정되는데, 이 가운데 대지비는 사실상 고정, 가산비는 법정 항목으로 제한돼 변동 여지가 거의 없다. 실질적으로 움직일 수 있는 요소는 건축비 하나지만, 건축비가 차지하는 비중은 전체 분양가의 약 45~50% 수준이다. 따라서 건축비가 16% 오른다고 해서 전체 분양가가 16% 오르는 구조가 아니며, 실제 반영 효과는 7~9% 수준에 그친다는 게 업계의 일반적인 분석이다.
아울러 이미 오래 전 구매했던 토지 비용을 최근 분양가 상승 원인으로 설명하는 것은 합리적이지 않다는 평가가 나온다. 호반그룹은 지난 2019년 10월 LH(한국토지주택공사)로부터 해당 부지를 매입한 것으로 알려졌다. 국토교통부와 인천도시공사는 2019년 9월 이 부지를 민간에 매각하기 위한 공공입찰을 진행했고, 호반그룹 계열사인 티에스주택(현재 호반산업의 주택사업 법인)이 같은해 10월 낙찰자로 선정됐다.
공공택지의 대지비는 LH 공급가를 기준으로 사실상 거의 고정되는 것이 일반적이며, 실제로 사전청약자들이 최근(이달 10월) 정보공개 청구를 통해 확인한 대지비 역시 약 1억6000만원 수준으로 변동이 없었다. 그럼에도 약 한달 후에 공개된 이번 본청약 입주자모집공고에서 대지비가 2억3000만원대로 재산정된 것은 분상제 구조에서는 이례적이라는 지적이 나온다. 제도상 감정평가 갱신을 통해 일부 조정이 이뤄질 수는 있으나, 공공택지 분상제 단지에서 41%에 달하는 대지비 변동은 매우 드문 사례라는 설명이다. 사전청약 당시 분양가에도 이미 당시 건축비와 물가상승분이 반영돼 있었다는 점을 종합하면 이번 '대지비 41% 재산정'은 더욱 납득하기 어렵다는 반응이 커지고 있다.
사전청약 시기가 비슷한 호반써밋 5차와의 가격 격차도 논란이다. 두 단지는 모두 2022년 사전청약을 진행했고, 호반써밋 5차의 84㎡형은 2023년 일반분양에서 분양가는 사전청약보다 약 3000만원 오른 4억9860만원(2022년 사전청약 추정분양가는 4억6475만원)으로 책정됐다. 준공 시점 역시 두 단지 모두 2026년 상하반기로 6개월 남짓 차이 날 뿐인데, 3차만 1억원 가까운 인상 폭을 보이면서 청약자들의 의문이 더욱 커진 상황이다.
대지비 상승과 관련해서 호반산업 관계자는 <IB토마토>에 "사전청약 시점의 대지비는 공고 시 HUG(주택도시보증공사) 분양가 심의 기준에 따라 추정해 공개한 금액이며, 본청약에서는 감정평가 결과를 반영해 최종 대지지분 가격을 확정하고 이에 기반해 대지비 등을 산출했다"라고 답변했다.
다만 감정평가 반영만으로 40%가 넘는 대지비 상승이 발생한 배경을 두고는 업계의 의문이 짙다. 송승현 도시와경제 대표는 <IB토마토>와의 통화에서 "대지지분 비율이 실제로 늘어났다면 대지비가 일정 부분 오를 수는 있다"면서도 "그러나 공공택지 분양가에서 대지비는 사실상 '고정값'에 가까운 항목인데, 감정평가만으로 이 정도 폭의 상승이 나타난 것은 매우 이례적이다. 공공택지의 대지공급가는 LH가 이미 확정해 두는 구조라 감정평가 변동폭이 이렇게 크게 반영되는 것은 제도적으로 설명하기 어렵다"고 지적했다.
당초 호반산업은 사전청약 시점이 2022년인 만큼 이후 금리 상승과 기본형 건축비 인상 등이 본청약 분양가에 일괄 반영됐다고 설명했다. 실제 호반산업의 PF(프로젝트 파이낸싱) 현황을 살펴보면, 검단 호반써밋 3차가 그룹 내부에서 가장 무거운 구조였던 것도 사실이다.
금융감독원 전자공시시스템에 공시된 호반산업의 최근(2024년 말) 연결감사보고서에 따르면 검단 호반써밋 3차 시행은 TS리빙·TS자산개발이 맡고 있으며, 두 회사는 모두 호반산업이 지분 100% 보유한 종속회사다. PF 구조는 보증한도 2500억원, 부담률 100%, 관계사 자금보충 약정까지 얹혀 리스크가 외부로 분산되지 않고 그룹 내부에 직결되는 형태다. 대출잔액만 1210억원이 이미 집행됐다. 즉 검단 호반써밋 3차는 보증 규모가 가장 크고(2500억원), 부담률 100%, 자금보충도 계열 시행사(TS리빙)와 직접 연결된 구조로, 세 가지 위험 요인이 동시에 적용된 유일한 프로젝트다. 이렇듯 PF 구조가 워낙 무거운 사업인 만큼, 분양가 인상 배경에 PF 부담이 작용했을 것이라는 해석도 일부에서 나왔다.
그러나 검단 호반써밋 3차처럼 분상제가 적용되는 지역에서는 PF 금융비용이 분양가 산정에 포함되지 않는다. 분상제는 분양가를 '사업비'가 아닌 '원가' 기준으로 산정하는 제도로, 산식은 대지비와 국토교통부 고시 기본형 건축비를 중심으로 설정돼 있다. 일부 필수 가산비만 제한적으로 인정될 뿐, PF 대출이자처럼 사업자의 금융조달 방식에 따라 달라지는 비용은 분양가 산정에서 제외된다.
대신 지난 2022년 6월부터는 일부 금융비용이 분양가에 반영되는 것이 허용됐다. 이주비 대출이자(조합원 이주 후 준공까지 약 5년치 이자)에 상한을 두고 분양가에 포함하도록 한 것으로, 세입자 주거이전비·영업손실보상비·명도소송비 등 사업 추진에 필수적인 비용도 가산비로 인정된다. 이 조치로 분양가는 통상 1.5~4%가량 상승하는 것으로 알려져 있다. 다만 이는 최소한의 필수 비용을 반영하기 위한 장치일 뿐, 공공택지 분상제 단지에서 분양가를 대폭 끌어올릴 정도의 영향력을 갖는 항목은 아니라는 게 업계의 공통된 평가다.
호반산업 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "건축비와 금리, 각종 비용 변화를 종합적으로 반영한 불가피한 조정"이라며 "분상제 지역이라도 시장 환경의 급격한 변화는 일정 부분 분양가에 영향을 줄 수밖에 없다"고 설명했다.