2050억원 규모 본PF 조달…480가구 연내 분양 목표용인 수지구 분양시장 열기 높아…미분양 우려 거의 없어인허가 해소 안된 용인 신봉2지구 개발사업 본PF 전환까진 '시일'
[IB토마토 권성중 기자]
GS건설(006360)이 시공사로 참여 예정인 용인 풍덕천2지구 공동주택 개발사업이 본궤도에 올랐다. 올 연말 예정대로 분양과 착공이 시작된다면 회사의 우발채무 현실화 가능성은 낮아 보인다. GS건설은 현재 용인시에서 이 프로젝트를 포함해 수 건의 개발사업을 추진하고 있다. 다만, 이 가운데 용인 신봉2지구 개발사업은 인·허가 문제로 5년째 표류 중이어서 향후 이 지역에 대한 회사의 사업 리스크 관리가 필요한 시점이다.
GS건설 본사.(사진=뉴시스)
위본그룹 개발 계열사 시행 사업…본PF 2050억 조달
28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 용인 풍덕천2지구 개발사업의 시행사 위본은 최근 NH투자증권 등 대주단으로부터 2050억원 규모 본PF를 조달했다. 향후 이 대출 규모는 2450억원 한도 내에서 증액될 수 있다.
이 사업은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 71-1번지 일원에 지하 3층, 지상 25층, 6개 동 규모 공동주택 480가구와 근린생활시설 등을 개발하는 프로젝트다.
시행을 맡고 있는 위본은 위본그룹의 개발부문 계열사다. 위본그룹은 △건설부문(도양기업, 위본건설) △자동차부문(위본모터스, 위본오토모터스, 엘브이위본) △개발부문(위본) 등으로 구성돼 있다. 지난해 말 기준 기세도 위본그룹 회장이 건설부문 계열사인 도양기업의 지분 54.2%를 보유하고 있고, 도양기업이 위본모터스와 엘브이위본, 위본건설을 지배하는 구조다.
용인 풍덕천2지구 개발사업의 시행을 맡은 위본은 기 회장과 자녀들이 100% 지배하고 있다. 기 회장 장남인 태완씨가 38.34%로 최대주주이며, 기 회장은 35%를 지닌 2대주주다. 나머지 지분은 둘째, 셋째 자녀가 각각 13.33%씩 보유 중이다.
최근 시행 실적은 지난 2020년 상업시설인 ‘고양덕은 위프라임 트윈타워’와 2021년 오피스텔인 ‘힐스테이트 시흥대야역’ 등이 있다. 위본은 이들 프로젝트 분양으로 지난해 말까지 총 2631억원 규모 누적 분양수익을 올렸다.
이 프로젝트의 본PF 전환이 완료된 만큼, GS건설과 위본은 조만간 도급 계약을 체결할 것으로 보인다. GS건설은 위본에 책임준공 미이행 시 대출채무 인수 의무 약정을 제공했다.
GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “용인 풍덕천2지구 개발사업은 올해 하반기 분양을 목표로 사업 추진에 총력을 기울이고 있다”고 말했다.
용인 수지 분양단지 관심 높아…다음 순서는 신봉2지구 개발사업
풍덕천2지구 개발사업이 진행 중인 경기 용인시 수지구 분양시장의 분위기는 긍정적이다. 지난 2016년 강남역에 연결되는 지하철 신분당선 개통 이후 강남·판교 접근성이 대폭 개선되면서 주거 수요가 늘고 있는 것이다. 실제 지난 2021년 신분당선 수지구청역 인근에 공급된 장기임대주택 ‘수지구청역 롯데캐슬 하이브 엘’은 당시 평균 227대 1의 청약 경쟁률를 기록한 바 있다.
이에 따라 연내 분양 예정인 용인 풍덕천2지구 개발사업의 분양 성적에 대한 우려는 높지 않다. 다만 이 사업과 관련해 시행사인 위본의 높은 이자비용 탓에 빠른 ‘완판’이 절실한 상황이다.
금융감독원 전자공시시스템에 따르면 위본은 지난해 말 연결 기준 용인 풍덕천2지구 개발사업 관련 2426억원 규모 차입금을 보유하고 있다. 특히 수원화성오산 축산업협동조합 등으로부터 빌린 토지담보대출의 이자율은 연 7.23%, 한국투자저축은행 등에게 빌린 브릿지론은 연 10.2%로 각각 나타났다. 이에 2023년 125억원이던 위본의 이자비용은 지난해 183억원으로 1년 새 46.4% 증가했다.
한편, GS건설은 DSD삼호가 시행을 맡은 용인 신봉2지구 개발사업에도 참여하고 있다. 경기도 용인시 수지구 신봉동 402-1번지 일원을 지하 1층, 지상 40층, 20개 동, 약 2600가구 규모 공동주택으로 개발하는 프로젝트다.
DSD삼호는 지난 2020년 9월 이 사업 추진을 위해 770억원 규모 브릿지론을 조달한 이후 지난해까지 매년 브릿지론 만기를 연장해 왔다. 지난해 1160억원 규모 브릿지론 리파이낸싱을 진행하면서 분양 목표 시점을 올해 9월로 설정한 바 있다. 그러나 현재로선 브릿지론 리파이낸싱으로 사업의 무게추가 쏠리고 있다.
GS건설은 지난 2020년 사업 초기부터 연대보증을 약정하는 형태로 DSD삼호의 신용 보강에 나섰다. 지난해 리파이낸싱한 브릿지론 1160억원에 대한 연대보증 역시 제공하고 있다. 본PF 전환이 되지 않아 사업이 좌초된다면 GS건설의 PF 우발채무가 현실화할 가능성이 있는 상황이다.
GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “용인 신봉2지구 개발사업의 경우 본PF 전환 시점과 여부가 아직 확정되지 않았다”며 “현재 지자체의 인·허가 단계에 있으며, 당초 계획에 따라 사업을 추진 중”이라고 설명했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com